Недвижимость в цене

Дорого и сердито (Источник-Эксперт-online)

Анна Шехова

Москва с ее беспрецедентным ростом цен на жилье в 2006 году не одинока. Примерно так же подорожало жилье во многих крупных российских городах. Однако если в столице рост цен объясняется существенным уменьшением предложения, то в регионах виновником считают нацпроект, призванный сделать жилье «доступным и комфортным»

Иллюстрация - Константин Романов

D’провел исследование рынков недвижимости российских городов-миллионников, чтобы выяснить ситуацию с ценами на жилье. В список исследуемых вошли: Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Красноярск, Челябинск, Новосибирск, Омск, Самара, Уфа, Пермь, Ростов-на-Дону, Волгоград. Были опрошены ведущие агентства недвижимости городов, а также независимые эксперты рынка. Исследование показало, что, несмотря на всю разницу между российскими регионами, у периферийных рынков недвижимости гораздо больше сходства друг с другом, чем у любого из них — с московским. Но это не помешало ценам вырасти везде.

Общие частности

Москва — это по-прежнему страна в стране. Ее жилищный рынок не похож ни на какой другой в России, хотя и задает тон провинциям.

Так, в большинстве регионов сегодня практически отсутствует элитный сектор жилья. Чаще всего на его долю приходится не более 5–7% рынка. Но даже то предложение, которое по местным меркам попадает в данный разряд, как правило, не соответствует столичным критериям элитарности. Этот фактор, в свою очередь, делает излишним и ту сегментацию, которая существует на московском рынке новостроек. В большинстве региональных столиц новое жилье делится на две категории: дорогое и «все остальное». И хотя спрос на дорогое жилье невелик, он, по словам риэлтеров, уже превышает имеющееся на рынках предложение.

Самыми дефицитными и востребованными повсюду в России, включая Москву и Питер, считаются недорогие одно— и двухкомнатные квартиры (площадью до 37 и 50 кв. м соответственно) в панельных и кирпичных домах советской постройки. Причина очевидна: основная часть населения не может позволить себе покупку более дорогого жилья.

В отличие от Москвы регионы сегодня живут «под рублем». Квартиры оцениваются в отечественной валюте, около 70% ипотечных кредитов выдается в рублях. Средняя ставка по рублевой ипотеке — 12,5%, что пока высоковато для региональных заемщиков.

Одна из главных бед регионов — крайняя монополизация строительного рынка. В большинстве крупных городов хозяевами новостроек иногда являются три компании сразу. Это позволяет разгонять цены на жилье искусственно: монополисты резко поднимают стоимость своих объектов, а вслед за ними вынуждены подтягиваться и остальные. Подобные примеры в этом году продемонстрировали, например, Екатеринбург и Казань. При этом на большинстве рынков роль иногородних и иностранных инвесторов незначительна. В основном здесь работают уроженцы здешних краев. Москвичи, по словам местных экспертов, пока только присматриваются. Наиболее освоенной территорией является, пожалуй, лишь Нижний Новгород, где московские фирмы занимают примерно 15% рынка (данные АН «Триумф»). А вот рынки Красноярска, Челябинска и Новосибирска представляют собой непаханое поле.

Эксперты в один голос заявляют, что приход крупных московских застройщиков помог бы избавиться от монополизма. Разумеется, москвичи не будут строить более дешевое жилье, но сам первичный рынок станет разнообразнее. Кроме того, в регионы выходят, как правило, крупные компании с именем, опытом и репутаций. Это то, чего обычно не хватает местным застройщикам, чтобы сотрудничать с банками по ипотеке.

Почти московский сценарий

Восемь региональных центров (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Уфа, Челябинск, Пермь, Ростов-на-Дону) в 2006 году продемонстрировали поистине московский всплеск покупательского ажиотажа, сопровождавшегося резким снижением предложения во всех ценовых категориях, особенно в дешевых. Как следствие, рост цен на жилье ускорился в разы. Но причины роста, или по крайней мере то, что за них выдается, в регионах и в Москве называются разные.

Когда осенью 2005 года столичная недвижимость начала расти в цене темпами, опередившими все мыслимые прогнозы, девелоперы и риэлтеры дружно показали пальцем в сторону «зверского» Федерального закона №214 (о долевом участии в строительстве), из-за несоответствия которому до 30–40% предложений по новостройкам было снято с продажи. Неудовлетворенный спрос перекинулся на вторичный рынок, разогрев цены и там. Активизировались инвесторы, выкупающие жилье для последующей продажи и усиливающие конкуренцию среди покупателей. Продавцы, наоборот, стали придерживать квартиры в ожидании дальнейшего повышения цен. Строители тоже не спешили выводить на рынок имеющиеся «квадраты».

В регионах же закон ругали гораздо реже, хотя и признавали, что рынок не был готов работать по нему с апреля 2005 года. «Курс доллара снижается, — комментирует ситуацию директор по маркетингу компании “Сибакадемстрой недвижимость” (Новосибирск) Павел Смелов. — Валюта все менее интересна в качестве средства сохранения и накопления капитала, а вот инвестиционная привлекательность недвижимости, наоборот, повышается». Избыток денежных средств, хлынувших в страну вследствие роста сырьевых цен, сначала заполнил Москву, а затем устремился на региональные рынки, в первую очередь в миллионники.

Вдобавок в каждом региональном центре на рост цен сыграли и местные специфические факторы. В Екатеринбурге рынок подогрела компания-монополист. А в Нижнем Новгороде вступление в силу Федерального закона №214 пересеклось со сменой власти в регионе. По словам генерального директора компании «Нижегородский ипотечный кредитный альянс» Дмитрия Кортюкова, с августа 2005 года, когда в регионе появился новый губернатор, новая областная администрация, видимо, занятая более важными проблемами, еще около полугода не выделяла площадки под строительство. Чтобы преодолеть последствия столь длительного простоя, по расчетам экспертов, понадобится не мене двух лет (средний срок реализации инвестиционного проекта). А пока, по данным регионального Минстроя, в первом полугодии ввод жилья в Нижегородской области сократился на 23,5%. Потенциальные покупатели, как и в Москве зимой-весной, стали уходить на рынок вторичного жилья. В результате за прошедшие месяцы 2006 года объемы предложения на вторичном рынке Нижнего, по подсчетам специалистов, сократилось наполовину и даже больше. От таяния предложения на рынке новостроек пострадали также Екатеринбург (на 26% с марта по июнь) и Пермь (в первом полугодие 2006 года темпы возведения жилых домов снизились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 2,5%).

А вот в Уфе, Новосибирске и Ростове-на-Дону предложение ежегодно растет и объемы строительства пока идут в плюсе вне зависимости от законодательных перемен. Однако это увеличение все равно пока не успевает за разбухающей покупательской активностью. «Дрожжами» назвали развитие ипотеки все опрошенные респонденты (около тридцати человек). Чтобы там ни говорили представители федеральной власти о мизерной доли ипотечных сделок на российском рынке недвижимости, в нескольких крупнейших городах, таких как Уфа, Пермь, Самара и других, жилищное кредитование уже заняло прочные позиции. В Уфе, которую сегодня можно назвать ипотечной столицей России, около 80% сделок на вторичном рынке совершается по кредитной схеме (данные сети АН «Эксперт»). На первичном рынке дела обстоят, как и везде, хуже, но и здесь ипотекой охвачено уже 20%. В Нижнем, по данным руководителя информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф» Алексея Чемоданова, почти 90% обращающихся в компанию клиентов — это люди с ипотечными деньгами. В Красноярске за последние четыре месяца доля ипотечных сделок увеличилась с 40 до 55%. В Перми кредитные покупки, по сведениям корпорации «Перспектива», составляют 25–30%. На вторичном рынке Ростова-на-Дону ипотека также занимает около 30% (данные АН «Ленлорд»). Примерно такие же цифры называют риэлтеры Казани.

В других провинциальных столицах, где объемы кредитования еще не так велики, отмечают очень быстрый их рост: за год количество ипотечных сделок увеличилось в два-три раза. Так, Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки за девять месяцев 2006 года выдал жилищные займы и рефинансировал ипотечные кредиты банков на 278,7 млн рублей, что в 4,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Челябинске, как рассказывает директор АН «Выбор» Александр Демидков, в прошлом году доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла от 8 до 12%. «Сегодня, по нашим оценкам, цифра уже по меньшей мере удвоилась, а к концу года может и утроиться по сравнению с прошлым годом и будет постоянно повышаться», — утверждает он.

По данным самарских АН, благодаря ипотеке с начала года потребительский спрос вырос почти в полтора раза в целом по рынку и более чем вдвое в сегменте готового жилья. И даже в Новосибирске, где количество ипотечных сделок занимает на вторичном рынке не более 15–20%, местные риэлтеры подтверждают, что ценовой всплеск был во многом спровоцирован снижением ставок по ипотеке и появлением множества новых кредитных программ.

Алексей Чемоданов (Нижний Новгород) рассказал, что в этом году спрос на местном рынке вырос не только за счет тех, кто получил ипотечные и целевые кредиты на покупку жилья, но и за счет «чистых» покупателей (с наличными деньгами). В результате продавцы жилья все чаще отказываются работать с ипотечниками и обладателями государственных жилищных сертификатов. «При подобных сделках продавец не получает деньги непосредственно в день продажи, а цены на недвижимость повышались еженедельно на 1,5–2,5%, — поясняет Алексей Чемоданов. — Покупатели соглашаются практически на любой объект, появляющийся на рынке».

Продолжение банкета

Нельзя сказать, что до 2005–2006 годов на региональных рынках царил штиль — в большинстве из перечисленных городов, по данным местных аналитиков, жилье стабильно дорожает все последние годы. Так, в Ростове-на-Дону риэлтеры говорят об ускоряющемся росте цен начиная с 1999 года. В Челябинске жилье дорожает на 50–70% в год с 2004−го. В Уфе рост цен начался в 1998 году, после дефолта, и вплоть до декабря 2005−го жилье ежегодно дорожало на 20–40%. Особенно интересна в этом отношении Пермь, которая пережила бешеный ценовой скачок почти на год раньше Москвы. Ажиотаж, разогнавший рост цен в разы, здесь начался еще в 2004 году. Ничего выдающегося, чем можно было бы объяснить неожиданный всплеск интереса к недвижимости, в городе в тот год не случилось. Поэтому пермским аналитикам остается списывать это на долгий период экономической стабильности, рост благосостояния местного населения и упрощение процедуры получения кредита. Банковский кризис 2004 года, по наблюдению местных риэлтеров, вызвал тогда среди населения легкую панику относительно сохранности вкладов и побудил многих перевести деньги в недвижимость. В 2005 году ажиотаж спал, а рост цен остался, хотя постепенно и сбавил темпы.

Иначе развивались события в Казани и Красноярске, где цены резко взлетели именно в течение лета 2006 года. Красноярские риэлтеры не удивились — здесь летом такое происходит уже не первый год. «Но в этом году местный рынок был дополнительно подогрет открытыми шлюзами ипотечного кредитования и развивался особенно быстро», — считает старший ипотечный консультант компании «Аревера-недвижимость» Ирина Чуринова.

В Казани, наоборот, такого поворота событий никто не ожидал. Катализатором удорожания жилья здесь в первую очередь называют психологический фактор, а именно неосторожные высказывания мэра города Ильсура Метшина, который перед своим отпуском в начале июля заявил, что застройщикам необходимо будет передавать до 20% полученных от дольщиков средств на развитие социальной ипотеки и социально-культурной инфраструктуры города. Начальник отдела продаж агентства недвижимости «Мегалит» Алина Харисова убеждена, что именно эта потенциальная угроза спровоцировала резкий рост стоимости жилья. «Даже не само заявление, а тот бешеный ажиотаж, который создали СМИ и застройщики, а вслед за ними продавцы и покупатели недвижимости вокруг данного решения, — уточнила она. — А в результате продавцы пересчитали смету и в сентябре выставили новые цены». Выйдя из отпуска и обнаружив последствия своих слов, мэр произнес новую речь, в которой попытался успокоить рынок. Однако процесс оказался необратимым. Цены на жилье в России пока еще нигде не снижались. В результате за 2005 год квартиры в Казани подорожали на 35–37%, а за девять месяцев этого года они набрали в цене уже 60–65%, причем максимальный рост пришелся на летние месяцы. «Я работаю на рынке одиннадцать лет, но подобное наблюдаю впервые, — удивляется риэлтер Наталья Лебедева. — Объем предложения на рынке уменьшился в разы буквально за три месяца».

Относительно дальнейшего развития событий на локальных рынках миллионников мнения расходятся. Есть версии, согласно которым региональные рынки лишь тянутся за московским, а поэтому охлаждения рынка здесь стоит ждать уже в ближайшие месяцы. Однако регионалы смотрят в будущее с большим скепсисом, они не видят причин для стагнации. В Екатеринбурге и Красноярске с началом осени рынок действительно стал успокаиваться: выросли объемы предложения, а темпы роста цен на многокомнатные и однокомнатные квартиры почти сравнялись, что считается признаком близкой стабилизации. Однако в Перми, Ростове-на-Дону и Самаре сентябрь лишь поддал жару на рынке: сезонная активность покупателей стимулирует дальнейшее повышение цен и раньше января никто замедления темпов роста не ждет. «Даже летом спрос на жилье не только не падал, но, напротив, рос, — замечает риэлтер Оксана Евдокимова (Самара). — Что уж говорить о начале осени: наступление нового сезона принесло и новый виток удорожания жилья». В сентябре средние цены на самарские метры выросли на 7–8%. Квартиры в новостройках подорожали в среднем на 5,3%. «Появление кредитных программ без первоначального взноса и недостаточные объемы предложения на первичном рынке вряд ли будут способствовать стабилизации цен», — считает исполнительный директор агентства недвижимости «Визит» Полина Карпенко.

Такой же настрой демонстрируют и риэлтеры Уфы. «Цена в настоящее время определяется ожиданиями людей, превышением спроса над предложением, — говорит аналитик сети АН “Эксперт” Айгуль Степанова. — Люди в Уфе просто забыли, что возможно падение цен, ведь остановки не было с 1998 года».

Часто звучит мнение, что сумасшедший рост 2006 года постепенно умерит темпы, поскольку покупательская способность не резиновая и ее потолок в регионах куда ниже. Однако эксперты считают, что цены будут расти, во всяком случае до тех пор, пока объемы строительства в регионах не смогут уравнять предложение со спросом. «Мы ожидаем, что до апреля-мая 2007 года цены вырастут еще на 15–18%», — рассказывает Александр Демидков (Челябинск). Дальнейший ход событий, по его словам, зависит от того, как быстро начнут воплощаться в жизнь планы строительства в городе высоток. На сегодня 95% жилья, сдаваемого в Челябинске, не выше 11 этажей, но сейчас здесь создаются проекты 16–25−этажных зданий. С их возведением риэлтеры связывают заметное смягчение дефицита на рынке нового жилья. «В зависимости от того, когда их начнут строить (по СНИПам строительство продлится в два раза дольше, чем в случае панельных десятиэтажек), будет понятно, какого роста цен ожидать», — считает директор по развитию группы предприятий «Компаньон» Арсен Унанян.

То, что объемы строительства могут заметно снизить темпы удорожания жилья, показывает пример Омска и Кемерова, не входящего в ранг городов-«миллионников». При резком увеличении объемов строительства рост цен замедлялся, невзирая на развитие ипотеки.

Зона умеренного роста

Для трех миллионников (Волгоград, Омск и Красноярск) 2006 год не ознаменовался какими-либо существенными переменами. Жилье здесь, как и повсюду, дорожает, но умеренными темпами, не выходящими за рамки объяснимого. Правда, в Омске рост цен в 2006 году несколько ускорился и составляет теперь 3% в месяц, но ускорением это выглядит только на фоне предыдущей стагнации. По данным ведущего аналитика компании «Элеон» Сергея Феокритова, за пять предыдущих лет жилье здесь набрало в цене лишь 20% (без учета инфляции). Недвижимость Волгограда дорожает постоянно, но плавно. По данным Нижневолжской гильдии риэлтеров (НГР), сегодня цены на вторичное жилье там повышаются на 2–3% в месяц.

Отчасти это относится и к Красноярску, где цены, подскочившие за лето на 13%, быстро охладила осень. Уже сентябрь и его «картофельно-огородный» период оттянули с рынка около 30% спроса. Сейчас темпы выровнялись, и никаких новых скачков местные риэлтеры пока не ожидают.

Небольшое ускорение роста цен, которое все-таки наблюдается в этих городах, объясняют примерно тем же набором факторов, что и в регионах, где цены резко рванули вверх. Наиболее часто упоминаются: увеличение себестоимости строительства и повышение спроса на жилье как следствие развитие ипотеки и общего повышения уровня жизни. По словам местных риэлтеров, многие омичи, ранее арендовавшие квартиры, сегодня предпочитают брать ипотечный кредит и покупать собственное жилье. За полгода количество зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений увеличилось на 152%. Сейчас доля ипотечных сделок на рынке Омска, по словам риэлтеров, достигает 60%, на первичном — 10%. В Волгограде объем ипотечного кредитования на вторичном рынке в течение 2006 года вырос уже в четыре раза (данные НГР).

Другое дело что и в Омске, и в Волгограде, и в Красноярске воздействие этих причин было отчасти уравновешено грамотной политикой местных властей.

Так, Омск — редкий пример российского города, где умеренные темпы роста цен в предыдущие годы записываются в заслуги областного руководства. «Правительство области очень активно продвигает программу регенерации ветхого и аварийного жилья, — поясняет Сергей Феокритов. — При этом оно обязывает застройщиков в определенной доле квартир держать социальный (читай: доступный) уровень цен». Кроме того, сегодня Омск является одним из лидеров по вводу нового жилья в России, а ведь именно новостройки задают темпы роста цен. «В течение последних пяти лет объемы строительства в городе стабильно растут, — рассказывает маркетолог компании “Открытый мир” Наталья Ерошенко. — За 2005 год в городе введено 595 тысяч квадратных метров жилья, из них 473 тысячи — в многоквартирных и 122 тысячи — в индивидуальных жилых домах».

Планируется, что к концу 2006 года в Омске будет сдано еще 720 тысяч квадратных метров. А к 2010 году построят почти 4 млн «квадратов».

В Красноярске, по словам экспертов, строители осваивают все возможные площадки, за свой счет сносят ветхое жилье. По словам начальника департамента градостроительства Анатолия Григоренко, с начала года в Красноярке было введено в эксплуатацию более 125 тысяч кв. метров жилья.

И, как ни странно, увеличивать объемы строительства не мешает даже 214−й ФЗ, застрявший костью в горле у московских девелоперов. То же и в Волгограде: «Действительно, часть квартир в строящихся домах была снята с продажи ввиду отсутствия полного комплекта разрешительной документации, — рассказывает директор Красноармейского центра недвижимости (г. Волгоград) Александр Касаев. — Но крупные строительные компании быстро нашли законные способы разрешения этих проблем, регистрация в ФРС договоров долевого участия идет полным ходом».

Правда, по мнению директора компании «Элита-Н» Марины Родиной, ситуация на волгоградском рынке может скоро измениться: новостройки начнут стремительно дорожать. Виной тому заметный рост спроса на «первичку». В 2003 году ее доля в общем спросе на жилье составляла 8%, в 2004−м — уже 19%, в 2005−м — 35%, и, наконец, в 2006 году — 51%. По словам риэлтеров, это связано в первую очередь с низким качеством жилья вторичного рынка. Кроме того, объемы строительства в Волгограде и Волгоградской области хотя и растут заметно, но, по словам представителей НГР, это прежде всего касается элитного (в местном понимании) жилья. «Строители предлагают квартиры, ориентируясь на состоятельных клиентов: однокомнатные — общей площадью от 50 до 100 квадратных метров и двухкомнатные — от 70 до 120 квадратных метров, — рассказывает директор компании “Оникс-Н” Галина Каракетова. — Большинству волгоградцев это не по карману, поэтому такие варианты продаются медленно, часто уже после сдачи дома».

В Омске в этом году также начал сказываться дефицит наиболее популярных «однушек» и «двушек» небольшой площади, поскольку в сегменте новостроек сегодня 38% квартир — это «трешки». На долю же «однушек» приходится всего 23%.

Нацпроект шагает по стране

Итак, даже при поверхностном исследовании становится очевидно, что в 2006 году на российских рынках недвижимости сформировалась самая благодатная почва для долгого и устойчивого роста цен. Спрос и предложение и до этого находились в нездоровом положении, а в этом году весы сильно накренились в сторону спроса. На эту чашу легли и усилия власти по стимулированию ипотеки, и экономическая стабильность — сами по себе вполне позитивные факторы. На чашу предложения пока падали лишь отдельные капли из бюджета — на строительство так называемого социального жилья. Но с учетом того, что 60% российского населения нуждается в улучшении жилищных условий, несколько сотен домов по всей стране не могут смягчить проблему.

На вопрос о том, какие изменения произошли в их городе в связи с реализацией проекта «Доступное и комфортное жилья — гражданам России», опрошенные эксперты давали, как правило, лаконичный ответ: никаких заметных изменений не произошло. «Особенно ничего не изменилось, только областная и городская власти стали больше об этом говорить», — замечает партнер по маркетингу компании DSO Consulting (Новосибирск) Сергей Дьячков. По словам аналитика АН «Ленлорд» (Ростов-на-Дону), «влияние нацпроекта сказывается лишь в увеличении числа ипотечных программ».

В связи с угрозой провала в последние месяцы начался активный поиск виноватых и активная «работа над ошибками». В течение весенней сессии законодатели и общественные силы разных направлений долго ломали копья над 214−м ФЗ. Сейчас пытаются скорректировать Градостроительный кодекс в части порядка выделения земельных участков под застройку.

К началу осени активизировали свою работу в жилищной сфере и другие ведомства. Так, МЭРТ разработало законопроект, серьезно упрощающий перевод сельхозземель в категорию поселенческих для их дальнейшей жилищной застройки. Девелоперы, судя по отзывам в прессе, нововведением довольны: только в Подмосковье под застройку может пойти около 1,7 млн га земель сельхозназначения.

Эти инициативы властей выглядят обнадеживающе и, скорее всего, облегчат жизнь девелоперам и расширят возможности для строительства. С другой стороны, параллельно в государственных умах идут другие процессы, которые могут обесценить позитивные нововведения.

Так, почти все представители власти по-прежнему не хотят видеть связи между объемами ипотечного кредитования и ростом цен. Не так давно на очередном совещании по вопросам реализации нацпроекта ответственный за него первый вице-премьер Дмитрий Медведев пообещал присутствующим, что ипотека станет доступна для населения уже к 2010 году. По его словам, доступность ипотеки означает снижение ставки до европейского уровня — 7–8%. Более того, в сентябре на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов он отверг утверждения о том, что расширение ипотечного кредитования привело к росту цен на жилье. Высокий чиновник либо спекулирует понятиями, либо оперирует неточной информацией из регионов. Как показывает пример Уфы, Перми, Самары и других городов, практически везде ипотека стала мощным катализатором удорожания вторичного жилья, за которым, в свою очередь, потянулась и «первичка». Исключением становятся только те города, где наращивание объемов кредитования сопровождается активной работой местной власти и существенным ростом масштабов строительства, как в Омске, Красноярске, Кемерове.

Новосибирск: «Обездоленный» город

Здесь практически отсутствует городское социальное жилье в силу того, что город имеет дефицитный бюджет и мэрия не может стимулировать строительство массовым городским заказом. Поэтому 95% или более строящегося жилья выводится на рынок. Пока лишь 5–10% сделок являются инвестиционными. Впрочем, эксперты отмечают, что ускорившийся рост цен уже проявляется в постепенном увеличении интереса со стороны инвесторов.

Автор благодарит за помощь в подготовке материала экспертов, не процитированных напрямую: риэлтера Наталью Лебедеву (Казань), заместителя генерального директора «Дон-МТ-недвижимость» (Ростов-на-Дону) Ольгу Тикиджи-Хамбурьян, директора агентства «Акрополь» (Новосибирск) Зафара Умаровова и АН «Император» (Пермь)