Квартирно-экономическое

>Значит, никто из вложившихся в квартиры продавать их не будет. Незачем.

Если с работы уволили и жрать не на что - вторую и так далее квартиры продавать будут.

Ну почему? Досталась кому-то квартира от бабушки в наследство. При условии, что своя квартира имеется, вторую скорее всего будут не продавать, а сдавать. И если во время кризиса вторая квартира сдаваться не будет, то если "жрать нечего" будут продавать.

вот кого выкинули с работы и кому нечего платить за ипотеку - банк выкинет из квартиры и квартиру начнет реализовывать. И столкнется тем, что по заявленной цене покупать желающих нет, а денег нужно вот сейчас.

Кроме того, есть еще один фактор. Скоре всего, в ближайшее время будет принят новый закон о налоге на недвижимость. Согласно которому налог будет считаться не из абстрактного БТИ, а из конкретной рыночной стоимости...

:)) думаю те, кто имеет возможность прикупить себе пару квартирок, с работы не вылетят, ибо скорее всего они сами и дают эту работу другим (владельцы бизнеса, крупные боссы и пр.).
разве что он сам себя уволит? :) Забавный поворот событий...

Жрать нечего, это тоже не про них. ТАМ другие масштабы.

Если жрать не на что - продавать не будет. Будут сдавать в аренду.

Если потенциальным съемщикам будет что жрать.

Вот смотрите.
За последний месяц цены к примеру в Питере уменьшились на 2% в среднем. В рублях. А в долларах -еще намного больше. Значит моя кв. , (где я не живу) подешевела в месяц где-то на 150000 руб. Это мои потери. Довольно большие, раза в 3 больше моей месячной зарплаты. Если бы я успел продать кв месяц назад и деньги положил в Сбербанк (или хотя бы просто держал в сейфе) - я бы сохранил их. Более того, я мог бы вообще не работать, потратить 50000руб. - мои потери и то были бы меньше.
Далее, есть основание думать что 2% дело не ограничится, все только начинается и продолжится в том же духе.
Так что...

В 1998 ваша квартира, я подозреваю, была еще дешевле. Потом подорожала. Кризис минует, цены снова подскочат. Так что потери ваши виртуальны.

Видите ли, когда кризис минует, можно будет достать сохранившиеся деньги из сейфа, и снова купить что-нибудь по более дешевой цене. Раз и до России этот процесс тоже уже дошел (а это очевидно уже), то скорее всего снижаться оно будет не месяц и даже не год. $6K потерь - не виртуальные а самые настоящие, их можно было бы подержать в руках, и даже что-то купить, так?

...но вы же её не продали.
И продавать не собираетесь, насколько можно понять.
И это при том, что уверены что цена ещё понизится.
Но все равно не продаете.
А другие те кто не уверены что цена понизится -они тем более не будут продавать.(:-)

кв выставлена на продажу уже месяц как

Кэш надёжнее метров. Поэтому те, кто четыре-три-два года тому назад вложился в метры, будут их продавать, чтобы зафиксировать прибыль. Прибыль, кстати, нехилую - минимум 100%.

>Итак. Допустим, сейчас квадратные метры подешевеют. Следует ли из этого, что их начнут продавать? А зачем?

Вся проблема, что в России нет налога на недвижимость...был бы нормальный налог, ни кто бы не держал на себе несколько квартир и чего бы там ждал бы. Налоги бы сжирали всю прибыль и уж даже убытки были бы.
В Европе например, на недвижимость большие налоги. Там буржуи большие деньги государству выплачивают. А в России что собачья конура, что трёхэтажный особняк одна цена за кв м.
Хотя ничего в этом нет удивительного. Олигархи и буржуи Путина/медведа не за красивые глаза в призиденты вывели.

ох уж эти любители отнять и прижать.. в РФ монополия на строительство, этим все и объясняется.

Бабская монополия, ага.

не сводите все к бабам

Ха, кто бы говорил...
Нет, конечно, в моём комменте есть доля шутки. Но эффект жены Лужкова шуткой не отменишь.

Вряд-ли олигархи держат средства в недвижимости,- слишком рискованно (всегда на виду, могут отобрать), недостаточно мобильно (в случае чего не спрятать и за бугор не увезти), невозможно конвертировать в "близость к вертикали" и т.п.
В недвижимость инвестируют простые московские и питерские работяги, которых конечно и кинут, как всегда

Ничего себе роботяги, которые инвестриуют в квартиры...А простые питерские и московские бомжи наверное в отпуск на канарах отдыхают.

Значительная часть денег в недвиге (как жилой, так и коммерческой) принадлежит "институциональным инвесторам". А им нужен бабос для выплат по займам - если не в этом году, так в следующем. Естественно, они начнут скидывать. А остальные пойдут за ними.

Впрочем, квартиры для подавляющего большинства людей все равно будут недоступны, пусть даже цены упадут на 40%.

"Следует ли из этого, что их начнут продавать? А зачем?"
Иногда продавать всё-таки надо. Например, банк не может не продавать имущество должника - ему, банку, денежка нужна, потому как кризис. А почему должник не расплатился? Да по той же причине, потому как кризис.
(Печаль заключается в том, что слегка подешевевшие квартиры достанутся тем, кому сейчас на Руси жить хорошо.)

да даже по "Эху Москвы" либерастические экономисты говорят о десятипроцентном только снижении цен на недвижимость. вы правы.

--либерастические экономисты

а что говорят поцтреотические экономисты?

тоже самое, только у них не сбывается :0)

то же

тут такое дело, материал будет дешеветь. уже сильно подешевел. машины будут дешеветь. и даже рабочая сила.
правда, не знаю, существует ли еще у строителей смета :) но на совесть будет легко подавить. подавил же путен на любимых нефтянников.

с другой стороны, ипотека совсем не ерунда. и есть прогнозы, что она довольно быстро оклемается.

но. ощутив неиллюзорное дыхание пиздеца, власть любой "пузырь" теперь бояться будет как атомной войны. понимает, что потихонечку сдувать необходимо. вот, проблема будет - как аккуратно сдуть?

цены то расти не будут, точно. да и куда? а значит, есть вероятность, что инвестор дрогнет. и может, в унисон. между прочим, еще не многие ведь знают, что подкосило американцев. а когда узнают?

вывод-прогноз. 100% недвижимость подешевеет. весь вопрос, как скоро и насколько плавно пойдет процесс. и миф про надежность инвестирования в недвижку в российском сознании будет порушен.

"миф про надежность инвестирования в недвижку в российском сознании будет порушен." но тогда значит и спрос со стороны тех тех кто вкладывает в "бетонные кошельки" уменьшится,а этого допустить нельзя.

Потому будут держать цены по-видимому. А вот тем кто строит заново может и лучше от дешевых стройматериалов(:-)

= значит и спрос со стороны тех тех кто вкладывает в "бетонные кошельки" уменьшится,а этого допустить нельзя.

почему это? это же совершенно новое явление. временное. поскольку долго с этим жить нельзя. да и про цикличность цен на недвигу хорошо известно по Штатам. ну, и в этот раз они покажут нам пример. просто у нас еще опыта мало. вот и кажется людям... что вкладывают в вечность. чушь. и вредная.

да и самим строителям не выгодно, если рассчитывать бизнес надолго, им нужна массовость.

Поживем-увидим. Пока что ВТБ прекратил финансирование одного нашего проекта(:-(

Тут не о вкладывании, а даже о сохранении речь идет.... можно, конечно, под матрасом...
А можно землицы прикупить.

>и есть прогнозы, что она довольно быстро оклемается.

на чем они основаны? нефть хлопнулась в два раза и дна еще нет. Значимая часть денег в нашей стране - это нефтянка и все те, кто к ней присосался в виде сферы обслуживания, попила бюджета и прочего. Обьем оборота бабла, особенно для присосок и обслуги, не может не упасть - соответственно я не вижу для ипотеки радужных перспектив.

нефтянники и газовики начали покупать квартиры давным-давно. но только в прошлом 2007 г. наши средние экспортные цены, долларов за баррель достигли значения - $64,28. раньше куда меньше были. в этом - куда больше будут. это так, чтоб сбить иллюзии. ничего страшного от уменьшения взлетевших в этом году цен на нефть ждать не стоит.

Там тоже ведь временной лаг: можно быстро достроить по высоким ценам и начинать продавать. А можно отложить на более дальний период, закупать по более низким ценам стройматериалы. С\с -то упадет, но кто ж купит с законсервированной стройки... и откладывается процесс окончательной продажи совсем далеко, а девелоперам деньги здесь и сейчас нужны...

Строительные конторы УЖЕ притормозили строительство. Да настолько, что например Евраз-холдинг начинает сокращения своего металлургического производства, ориентированного на строительство в Москве и т.д. Пока по слухам на пол-года.

Можно продать квартиру в Москве и купить квартиру за рубежом.

зачем покупать квартиру, когда можно сразу виллу? ;)

А нах.я?

В 1998-1999 цены упали в два раза.
При этом, замечу, они не были вздуты ипотекой.
Что же касается товарищей - продавать будут не чтобы переложить куда-то, а чтобы отдать долги.

Рассуждение очень разумное

У меня было мнение почти на 100% совпадающее. См. тут: http://nebuchadnesser3.livejournal.com/7900.html

Если вопрос действительно интересен, советую прсмотреть там же дискуссию с ув. paltus_nk. Товарищ, что называется, "в теме".

Но у меня в последнее время точка зрения стала меняться. Особенно когда узнаю там и сям про людей, у которых еще летом, скажем, было $50-100ММ а сейчас осталось меньше 1. Вполне возможно "инвестиционные квартиры" таки поступят на рынок в массовом порядке. Вполне возможно.

Еще фактик показательный: Лужков стал таки выкупать квартиры у девелоперов по 80000 за метр. Если подразумевать очевидную вещь, что попил бабла там бешенный и ребята поставили МАКСИМАЛЬНУЮ цену, возможную в нынешних условиях, то цена в 80000 отражает ВЕРХНЮЮ границу цены, возможную сейчас на рынке. Вот так-то.

ну
1) это подмосковье
2) таки не стал. захотел большую скидку (12% дополнительно), идут переговоры. толи в бюджете дыра, толи по шапке дали

В ваших рассуждениях есть одна ошибка, и она не относится к экономическим рассчётам, она в психологии. Сегодня очень много людей в Москве если учитывать стоимость их квартир являются долларовыми миллионерами, при этом живут они совсем не как миллионеры. Такой человек чахнуть над златом (квартирой) не захочет, особенно потеряв работу, он захочет получить наличными эти миллионы и жить припеваючи и не работая хоть бы в домике в деревне (а такие "запасные" домики есть у многих) или в городе поменьше, или в каком захудалом европейском городишке если уж совсем мало выручить удастся.
Это очень обидно видеть как твои миллионы улетучиваются, вот и будут продавать.

Не знаю как в Москве, а в Киеве квартиры это инвестиционная недвижимость не только "физиков", но и юридических лиц, в частности, банков. Их таки будут (могут?) продать.

...строительные конторы, напуганные кризисом – и даже не столько им самим, сколько возникающей вокруг невнятицей и всякими опасностями – на всякий случай притормозят строительство, а то и откажутся от ряда проектов, если дело не зашло слишком далеко.

Они притормозят его не "на всякий случай", а из-за отсутствия/дороговизны кредитов. Нет кредитов -- нет стройматериалов/кэша на зарплаты -- нет строительства, такая цепочка.

Добавлю. К "первичке".

Все строители сидят на кредитах. Они б продали, да дёшево.

Но старик Батурин именно затем им деньжат и подбрасывает - с кредитами рассчитаться, а квартиры поприжать.

Мне твои рассуждения видятся верными. Сама так же прикидывала.

если денег у населения станет поменьше, рубль начнёт слабеть --- цены упадут непременно. потому что не будут люди себя чувствовать богатыми, покупать жыльё "на вырост" и т.д. те, кто мог напрячься и купить себе однушку в ипотеку --- вообще и думать забудут про своё жыльё. без платежеспособного спроса удерживать цены хоть сколько-нибудь долго нереально.
надеюсь, что реальную экономику не очень тряхнёт, а то людей-то жалко. без работы сидеть хуже, чем сердиться на высокие цены на недвижимость.

Возможно, сейчас у господ-олигархов встанет выбор: то ли отдать свой бизнес за долги и остаться с квартирами, то ли избавиться от пустующих квартир, и этими деньгами поддержать свой бизнес.

Скажу вам, почему цены упали в Латвии:
1. Банки почему-то не хотят держать на балансе квартиры. Продают, скидывая до 15% от «теоретической» цены, там самым «приспуская» рынок
2. За квартиру, вообще-то, довольно много надо платить — «обхозяйствование», отопление, и налог (не маленький, ибо рассчитывается по «рыночной» цене). Это, скажем абстарктно для нового жилья — от 50 до 500$ в месяц.

Не то, чтобы «все сбрасывали», но для «доморощенных инвесторов», которые покупали в ипотеку, «потому что давали», а не чтобы жить, это превратилось в серьёзное обременение с ростом цен на всё остальное.
А у тех, кто купил не за долго перед падением цен, и выбора-то нет: банк требует дополнительного обеспечения, ибо залог (квартира) уже не покрывает долг, а потому, как правило, квартиру отбирают и продают с заметной скидкой ради скорости, а «инвестор» остаётся без квартиры, а если продали дешевле, чем он взял в банке, то ещё и с долгом.

Мне кажется, у Вас ошибка.

Во-первых, рынок московского жилья особенный. Большинство владельцев безумно дорогого жилья его не покупали, а получили бесплатно. Их, предположим, 80%. Те 80% в своем жилье жили, живут, и жить будут, потому что здесь они живут, работают, тут их родственники, дети, вся жизнь здесь. Если на их имя зарегистрированы сделки купли-продажи, то в основном, это они так совершают обмен или размен. Сколько получили от продажи одной квартиры - примерно столько они тратят на новую. Стоит ли кв. метр 1000 долл или 6000 - не сильно меняет ситуацию - все равно одну трехкомнатную можно примерно поменять на две однокомнатные. Пусть даже цена будет 10.000 долл за кв. метр - люди будут продолжать сьезжаться и разьезжаться и в статистике действительно будет отражено, что да, что большинство москвичей достаточно состоятельно, чтобы покупать квартиры за 10.000 долл. за метр и массовость таких сделок это доказывает. На самом деле сделки этой группы не показывают рыночную цену жилья как баланс спроса и предложения.

Еще 10% жилье купили жилье в те годы, когда оно не было настолько дорого и только 10% купили в последние 5 лет, когда оно уже было дорого. Так вот, продажи этих 10% квартир сформировали представление о ценах на все 100% квартир.

В результате те первые 80% владельцев тоже уверены, что их жилье стоит $5-6.000 за кв. метр, хотя их жилье на рынок жилья не выходит.

Что произойдет, если у 5% наиболее высокооплачиваемого населения вдруг появится ОЧЕНЬ МНОГО СВОБОДНЫХ ДЕНЕГ, скажем, вдвое больше чем сейчас? Очень просто: они будут покупать себе квартиры в Москве не за 5-6, а за 10-12 тысяч долл за кв метр. Об этом все узнают и опять-таки, 100% владельцев будут считать, что их жилье стоит именно столько 10-12 тыс долл за метр.

Представляем дальше. Что произойдет, если у тех же самых богатых 5% начнутся финансовые проблемы и они смогут платить не 10-12, а снова только 5-6 тыс за кв. метр? 100% владельцев с разочарованием узнают, что их жилье стоит теперь вдвое меньше. Конечно, некоторые откажутся это признавать и будут выставлять свои квартиры на продажу по завышенным ценам, некоторые откажутся от продажи и будут ждать лучших времен, но постепенно, за пару лет, владельцы жилья смирятся с мыслью, что их квартиры стоят столько, по каким ценам совершались последние сделки.

Мораль: цены на жилье в Москве определяются балансом спроса и предложения, но не по 100% населения, а только по верхушке, по наиболее платежеспособным и финансово активным 5-10% населения.

Поэтому, когда Вы говорите: "я представляю себе психологию и ситуацию среднестатистического владельца жилья, он не будет продавать!" - это неправильно. Правильно так: "я пытаюсь представить психологию и ситуацию 5-10% наиболее богатых покупателей жилья. Будут ли они продавать по сниженным ценам?"

И вот правильный ответ на этот вопрос, с моей точки зрения, такой: "а хрен его знает?" :)

Мне кажется, что это вполне реально. Могут продавать дешевле и тогда даже при очень небольшом обьеме сделок шок на рынке обеспечен.

Упс!

Закончив сей труд (он почему-то получился длинным) я осознал, что хозяин ЖЖ, кажется, и имел в виду 5-10% населения. Это я держал в голове чью-то точку зрения из комментариев и с ней спорил.

Ну ладно. Монументальй труд, стирать жалко :)

С хозяином ЖЖ тоже можно поспорить. Вот он пишет:
>квадраты московской площади сейчас являются САМЫМ надёжным активом из всех мыслимых

Не могут же квадраты московской площади быть более надежны, чем квадраты американской? А американская падает (процентов 15% за год). В США наличные доллары сейчас куда как лучше, чем кв. метры. Я согласен с мыслью, прозвучавшей в комментариях, что самое надежное сейчас в России - это наличные рубли под матрасом или на вкладах, гарантируемых государством.

А если квартира в доме без отделки?
Для ввода в зксплуатацию и сдачи в аренду потребуется 20-30-50 тыс. у.уе., а где их взять в условиях кризиса и упавших доходов? А ведь могут быть и долги, не обязательно по ипотеке. Конечно, в финансовую яму попадают не сразу, но года-двух жизни в минусе будет достаточно. Когда тебя атакуют кредиторы, будешь вынужден продать свободное имущество по той цене, которую заплатят. А продавать придется побыстрее - приставы не ждут.

По сути вроде и не поспоришь. Но нужно учесть еще массу жилья, которая находится в закладе у банков. А банкам нужны деньги. И если клиенты не смогут платить банкам по процентам, то банки вынуждены будут выставлять жилье на продажу. Ибо банкам нужны деньги, а не столбы из недвижимости, которыми они при росте цен тоже кстати не гнушались. Вот этот таран и может пробить брешь в ценовой обороне.

Думаю, да, примерно так. Москва резиновая.