Недвига как фактор макроэкономической ситуации.

все куда проще. год назад - на пике капитализации РТС - стоимость только московской недвижимости почти равнялась всей совокупной стоимости всех котирующихся предприятий страны.
т.е. московская недвижиость стоила как 75% всей экономики

а виновата ипотека. ее специально запустили для обогощения лужкова и федералов летом 2005 года скупивших большую часть московских стройкомпаний
(сразу после этого было знаменитое речение ресина о 3000 за метр (при цене в 1800) и начался рост)

ну т.е. мысль в том, что
если бы в России не была запущена массовая ипотека то свои жилищные условия улучшили бы гораздо больше людей, чем с ней
зато с другой стороны лужков и иже были бы беднее на миллиарды долларов

В США тоже наличествует ипотека.
Так что дело тут в чем то другом.

В США строить умеют, а в России - нет. Ипотека повысила платежеспособный спрос, но строить больше не стали (даже до совковых темпов не дотянули). Посему платежеспособный спрос вылился в рост цен, а темпы строительства остались те же.
В США строят на порядок эффективнее - т.е. раз в 12 больше кв. метров на занятого в строительстве, нежели в России.
Но даже в США, ипотека - это финансовый механизм, а не способ обеспечения доступности жилья. Грубо говоря, американский дом делают 2 недели, а расплачиваешься за него 25 лет.

Я думаю, тут еще три вещи:
(1) ВВП США довольно сильно раздут по сравнению с российским. Тут, с одной стороны, дело в заниженном курсе рубля. По паритету покупательной способности доллар стоит сейчас, наверное, порядка 18-19 рублей, если попытать освежить последние исследования Мирового банка с учетом разницы с темпах инфляции. Для наглядности. Образование наше - не самое херовенькое и по материальной базе, и по кадрам (хотя и просираем), а сравните его вклад в ВВП США и России в долларах, и как говорится - почувствуйте разницу. Зарплаты-то у префессоров разные, мягко говоря. То же и медицина, и многое другое. С другой - в непомерно раздутом (ну может это так и надо, ну да у нас пока не так) секторе услуг в США - адвокаты, брокеры, риэлтеры, консультанты разные, дорогие актеры и т.п.
(2) И главное - у нас в обороте находятся крохи жилищного фонда, а в США население на порядок мобильнее. Стало быть, мы распрострняем цены этой крохи на все, а это не вполне верно. Вот пример. Было и Билла (Гейтса) 40 (или сколько там) млрд. в акциях М-софта, по рыночным котировкам. А теперь представим, что он попробовыл бы это дело обналичить, выкинув все на рынок. Скорее всего рынок обвался бы, и 40 у него поднять не получилось бы. То же и с жильем.
(3) Климат. По примерным подсчетам, мы тратим на то, чтобы отопиться и обогреться, включая толстые стены, заглубленные фундаменты и цокольные этажи, до 40% ВВП. В странах с мягким климатом не так, наверно в экваториальной Африке в отношении ВВП жилье вообще копейки стоит.

Основной и очень сильный фактор - п.2. Дефицит, плохая обеспеченность жильем, его низкое качество, причина того, что только малая часть участвует в обороте.
п.1 не очень сильный. Процентов 30-50 не больше.
п.3 вообще слабо влияет. У нас панельные новостройки строят, у них виллы. Так что скорее этот фактор даже в обратную сторону работает.

ОК, вот совсем простые соображения, которые могут кое-что прояснить.

Доля жилищных инвестиций в ВВП США и России примерно одинаковая была в 2008 году - 3.66% у нас, 3.30% у них - ну правда это у них был уже кризис у них, и все еще пик у нас. А так в Америке строят жилья много и на их пике в 2006 доля жилищных инвестиций в ВВП была почти второе больше чем у нас. Ну хорошо, примем для простоты, что не сильно различаются эти доли. Как же выходит, что отношение накопленных инвестиций. т.е. жилого фонда, у нас настолько больше чем у них?

При постоянных темпах роста жилого фонда и к-тах выбытия фонд К и инвестиции I связаны формулой I=(g+r)K, где g - темп прироста фонда, r - к-т выбытия. Соответственно отношение фонд/ВВП будет равно отношения инвест/ВВП деленному на (g+r). Тогда разница может возникнуть из-за того, что у нас фонд растет и обновляется медленнее. Что бы получить результат ув. Хапуги, надо чтобы наш (g+r) был в три-шесть раз меньше американского (т.е. во столько раз медленней растем и обновляемся) Реально ли это? Думаю все же вряд ли. Скорее всего расчеты просто нуждаются в некой перепроверке и уточнении, в результате которых скорее всего должны получиться либо близкие у нас и у них цифры, либо даже перевес в пользу США по соотношению фонд/ВВП.

Ну да - примерно так, масштабы строительства жилья определяются тем, сколько его можно продать, т.е. без изменения уровня платности предоставлению долю ЖС в ВВП сильно поменять нельзя. Т.е. можно - на время, облегчив условия кредитования, но потом будет падение (обычно так везде и происходит).

Сравнивать по ППС развитые и развивающиеся страны - сильно не ок. Вы же слышали наверняка про Баласа-Самуэльсона?

Тоже думал на эту тему.

Пришёл к тому, что недвижимость в России частично выполняет функции денег (вернее, одну из функций - функцию накопления).

Деньги в банке обесценятся (и сам банк лопнет), акций надёжных нет, а недвижимость пока "есть-пить не просит", благо, налоги очень невелики и квартплата тоже. Ну а дальше всё просто: высокая цена недвижимости - это своего рода "сеньораж", доход от эмиссии "банкнот". Всё равно что цена зелёных долларов, которые сами по себе столько не стоят.

подскажите, процесс "отмывания денег", он когда-нибудь закончится ?

А на вопрос "На кого, вернее в какой форме повесят долги по этим операциям?" так никто и не ответил.

v

http://v-sidorov.livejournal.com/17947.html?#cutid1