Приходят до мерности моей толпы страждущих излияния соков моей мудроты с мякотью благомыслия, вопия, заламывают руки? вопрошаючи:
- Повеждь нам, прозорливый старче, како мвслиши на темы двухэтажного дома для семьи.
И вот, чесо я им ответствую.
В строительстве двухэтажного дома на семью я великого смысла не вижу. Во-первых, для двухэтажного дома нужен более прочный фундамент. Если дом каменный, то обычным ленточным не обойдешься, а если деревянный (из бруса или бревен), то всяко такой фундамент должен быть много прочнее фундамента для одноэтажного дома. Во-вторых, где-то 20 квадратных метров, а то и больше съест лестница. И запроектировать эту лестницу удачно, чтобы она не сожрала еще больше площади, не всякому дано. В-третьих, в таком доме сложнее реализовать водяное отопление, ибо нужен довольно сильный насос, что был бы способен гнать воду в батареи и на второй этаж. В-четвертых, реализация отопления дровами на втором этаже. Такое отопление нужно не только там, где нет газа, но и на случай отключения подачи газа или электричества, ибо при отключении электричества часто вырубает и газовые подстанции, и газ просто не идет. Под аккумуляторную печь, т.е. печь каменную, нужен фундамент, иначе печь когда-то просто провалится. Есть конечно выход в виде всевозможных чугунных "каминов" и прочих буржуек, но следует понимать, что такие отопительные приборы дают тепло, пока в них горят дрова. Т.е. эти печи тепло не накапливают и не держат. Перечислять причины, по которым дом на одну семью должен быть по возможности одноэтажным, можно очень долго.
Но существуют и веские аргументы для двухэтажного дома.
Первый аргумент пока для нас неактуален, но как знать, он может стать более чем серьезным. В ЕС практически не строят одноэтажные дома, разве что небольшие халупки-бунгало, используемые либо под дачи, либо сооружаемые лицами интеллигентных профессий, что желают жить и работать на природе. Но со временем и они, обзаведясь потомством, строят домик побольше, и он уже будет всегда двухэтажным.
Почему? А потому, что в просвещенных европах прекрасно понимают, что определять налог на недвижимость, исходя из ее рыночной цены, есть ментальная пагуба и путь к разгулу коррупции. Сегодня дом стоит 100 тыс. евриков, а послезавтра за него и ломанного гроша никто не даст, ибо все вдруг узнали, что в километре от него построят нефтеперегонный завод, что воздух в округе ничуть озонировать не будет. Поэтому налог на дома берут с площади, что занимает сам дом на земле. Не с площади земельного участка при доме, а с участка под самим домом. Очень удобно - оценивается локация и составляется таблица налоговой стоимости земли под домами.
В таких условиях строительство двух- и даже трехэтажных домов более, чем разумно. У нас, повторяю, пока такого нету, но появиться вполне может, и тогда все мои рассуждения о преимуществе одноэтажного дома перед двухэтажным нужно будет выбросить на помойку.
Второй аргумент - небольшой размер вашего участка. Совершенно неразумно оттяпывать сотку - полторы сотки под дом, коли у вас участочек всего три соточки. Не будем скрывать, что такие крохотулечки сейчас весьма в ходу в Подмосковье.
Третий и очень важный аргумент - состояние грунта вашего участка. По странной игре чиновничьего воображения под жилую застройку (ЛПХ, ИЖС, садоводства) выдается земля, именуемая "неудобьями". И очень часто на такой земле высок уровень грунтовых вод. Проще говоря, участки сырые. И никакие меры по дренажу положения не спасают. Тут второй этаж как этаж для спален просто необходим.
И про сами этажи.
Оптимальной высотой потолков считается высота в пределах 2,5 - 3 метров. При такой высоте потолок психологически не "давит" на человека, а с другой стороны осуществлять обслуживание осветительных приборов (замена лампочек) можно, на вставая на табуреточки.
При этом следует учитывать, что коли вы хотите в итоге получить желаемую высоту потолков, именно потолков, а не перекрытий, то вам следует перекрытия делать на 25 - 50 сантиметров выше, чем желаемая высота потолков. Почему? Потому что от 25 до 50 сантиметров у вас съест утепление пола и потолка и черновой пол. Конечно, если вы не желаете, чтобы вам дуло из-под пола.
И про мансарды.
Второй этаж в виде мансарды лучше не делать, но коли средства поджимают, то старайтесь все-таки вывести стены второго этажа хотя бы на высоту полутора метров. Почему? Это только для разнообразия интересно ночь-другую поспать в спальне на мансарде, а потом скос крыши начнет психологически давить на вас. И однажды уснув у кого-то в гостях в спальне с нормальными стенами, вы поймете это по тому, какими новыми красками заиграет ваша жизнь, а вернувшись домой поймете всю постылость комнаты в мансардном этаже.
И про балкон.
В двухэтажном доме обязательно должен быть либо балкон, либо застекленная лоджия, либо комната с большим окном. И обязательно над этим окном должно быть смонтировано устройство по поднятию тажестей (тали, блок, лебедка и т.п.). Почему? А потому, что в частном доме неразумно устраивать широкую лестницу, подобную той, что бывает в городских домах. И как вы будете поднимать на второй этаж диван, например? Назначение балкона в двухэтажном частном доме вовсе не чай на нем пить с бубликами, любуясь на соседский свинарник, назначение балкона в двухэтажном загородном доме - приемка громоздких предметов интерьера.
April 16 2013, 13:20:37 UTC 6 years ago
Кстати, по-моему это же у них довольно давно, и стало той самой пикантной деталью городской архитектуры, когда цокольный этаж дома по площади заметно меньше второго этажа ;)
April 16 2013, 13:28:41 UTC 6 years ago
Так что тут вы это дело помянули даром.
April 16 2013, 23:27:28 UTC 6 years ago
Причем эту налоговую "рыночную стоимость" определяют те самые люди, которые собирает налоги.
Оттого получается автоматическое ежегодное повышение налоговой "рыночной цены" даже во времена лопания пузыря недвижимости и стремительного падения ее рыночной "рыночной цены".
В моих местах, правда, хоть цена и не падала, но и не росла так как на бумаге у налоговиков.
Приходится каждый год с ними спорить, "налоговую рыночную цену" сбивать.
Даже как-то раз предлогал им выкупить дом по той цене что они назначили минус $20тыс.
Купить отказались, но "налоговую рыночную цену" в том году снизили на $5тыс.
April 17 2013, 03:35:56 UTC 6 years ago Edited: April 17 2013, 04:09:54 UTC
Но вообще, немецкую практику налогового правоприменения в сфере недвижимости даже с поллитрой не поймешь. В одном районе города в расчет налога на дом идет весь участок, т.е. не только земля под самим строением, но и прилегающая территория, а в другом месте даже хозпостройки (например, гараж), непосредственно примыкающие к дому и связанные с ним конструктивно, частью дома не считаются, а почитаются огородом и налог берется с них много ниже.
Ну, и всякие коэффициенты, которые тоже понять достаточно тяжело, когда они применяются, а когда не применяются.
Так, коли сам дом по кадастровой цене стоит менее 120 тыс евриков, то налог за участок, что он занимает как строение, берется так, как будто дома вовсе нету, т.е. по огородной ставке. А такие дома практически половина т.н. "домов на одну семью" (Einfamilienhaus). Но и тут есть поправочка: площадь участка под самим домом не должна превышать что-то около 80 кв. метров.
Т.е. не всякий юрист поймет, как тут и чего. Спец по налоговому законодательству, конечно, может помочь, но его консультация может стоить дороже, чем сама сумма налога.
April 18 2013, 03:48:06 UTC 6 years ago
для сравнения: за свой дом плачу налог на недвижимость около $10тыс в год.
( он, правда, побольше раза в три-четыре будет, но ведь налог получается больше в 25 раз! )
April 18 2013, 04:41:12 UTC 6 years ago Edited: April 18 2013, 04:41:47 UTC
Но если у вас дом старый, т.е. до 1949 года постройки, будут скидки.