Источник-Эксперт-online

Сам себе застройщик

Алексей Щукин

Купить участок земли в Подмосковье, построить коттедж и его продать — таков один из самых прибыльных и внешне простых видов бизнеса, доступных частному лицу. D’ исследовал рынок частных застройщиков стоимостью в миллиарды долларов, который начинается прямо за чертой Москвы

Иллюстрация - Ярослав Смирнов

Судя по рекламе и газетным публикациям, понятия «загородный рынок» и «коттеджные поселки» — синонимы. Но это не так. Сегодня в Подмосковье дома на продажу возводят сотни, если не тысячи частных застройщиков. Достоверной статистики по «индивидуалам» не существует, но есть основания считать, что объемы этого рынка велики. «По объему рынок коттеджей от частных застройщиков сопоставим с рынком коттеджных поселков», — считает директор департамента загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Жанна Щербакова. Если это так, то суммарно годовой оборот этого сегмента рынка можно оценить в миллиарды долларов.

Явление масштабно, однако о частных застройщиках ничего не известно. В отличие от застройщиков коттеджных поселков «индивидуалы» гораздо мельче как игроки. Они не стремятся к созданию брендов, не имеют пиар— и рекламных бюджетов. Более того, они избегают всякой публичности. Из десятка найденных нами частных застройщиков только треть пошла на контакт, и лишь один из них не скрывал своей фамилии.

При этом «индивидуалы» представляют собой весьма серьезную силу. Пару лет назад одна крупная девелоперская структура не стала покупать хороший земельный участок к северу от Москвы под строительство поселка. «Там работает господин N, у которого связи с администрацией, лучшие земли, много начатых проектов, — пояснили в компании. — Мы с ним конкурировать не будем».

«Я знаю частных застройщиков с отличной репутацией в узких кругах, которые возводят по 20–25 домов в год, — говорит Жанна Щербакова. — В отдельных сегментах доля “индивидуалов” велика. К примеру, на Рублевке нет больших массивов земли под застройку, а значит, она мало интересна для крупных игроков. Зато частным застройщикам вполне хватает небольших земельных участков на два-четыре дома».

100 тысяч — и добро пожаловать!

На бумаге проект девелопера выглядит очень просто: «купил землю — подвел коммуникации — построил дом — продал». Причем Рублевка — не единственное место, где возводят дома частные застройщики. Они успешно действуют во всех сегментах — от самого элитного до экономкласса.

Минимальный входной билет на рынок частного девелопмента сегодня оценивается примерно в 100 тыс. долларов. Чтобы уложиться в этот бюджет, можно купить 6–8 соток в садовом товариществе (30–40 тыс. долларов), подвести коммуникации (в дешевом варианте — 10–20 тыс. долларов) и тысяч за пятьдесят построить домик площадью чуть более 100 квадратных метров из пеноблоков или недорогих сэндвич-панелей. Такой коттеджик без отделки можно продать, если место более или менее пристойно, за 150 тыс. долларов.

Вдали от Москвы новый коттедж экономкласса можно приобрести у частного застройщика и за 80–100 тыс. долларов.

В целом в экономсегменте очевиден огромный дефицит и любое вменяемое предложение сразу находит покупателя. В зоне сорокового километра от Москвы один из частных застройщиков недавно осуществил следующий проект. Участок в 15 соток был разбит на два, и на каждом был построен аккуратный деревянный коттедж. Дома были быстро проданы — по 250 тыс. долларов.

А вот пример из другого сегмента. Небольшой участок с соснами площадью 8 соток в охраняемом поселке между Рублевским и Новорижским шоссе обошелся застройщику в 250 тыс. долларов. Подведение коммуникаций и строительство дома (350 кв. м) — более чем в 300 тыс. Готовый дом с отделкой «под ключ» продается сегодня примерно за 1 млн долларов. Входной билет на рынок девелопемента в зоне максимального гламура — на Рублевке — стоит тоже не менее 1 млн. Зато готовые дома здесь — от 2 млн долларов.

Никто из частных застройщиков не планирует прибыли менее 40%. «На экономклассе рентабельность удачных проектов может достигать 100%, в элитном сегменте в исключительных случаях доходит до 200–300%, — говорит генеральный директор Victory Group Татьяна Звонарева. — При этом риски и время экспозиции в дорогом сегменте также выше. Если дешевые объекты обычно уходят за три-четыре месяца, то дорогие могут ждать своего покупателя и год-полтора».

Серьезные финансовые вложения в покупку земли и последующее строительство сдерживают многих потенциальных девелоперов, заставляют их работать в сегменте экономкласса. Сегодня для финансирования проектов «индивидуалы» чаще всего используют собственные средства или привлекают партнеров. «Я бы мог сейчас строить поселок, но для этого нужно не менее 10 миллионов долларов, — говорит застройщик Андрей. — Ввиду недостаточности собственного капитала я строю только два-три дома в год. Проектного финансирования подобных вариантов пока нет. Чтобы привлечь банковский кредит, необходимо заложить недвижимость. Но под строящийся коттедж денег не дадут».

Коттеджи против поселков

Большинство частных застройщиков ориентированы на массовый спрос: никаких изысков, просто и качественно. Обычно в первых проектах отрабатывается некая модель идеального дома, и дальше найденное решение (фасады, планировки, оборудование) тиражируется. Некоторые индивидуальные застройщики так четко формулируют свое кредо, что им могли бы позавидовать и девелоперы коттеджных поселков. «Я строю только коттеджи в стиле шале, — делится секретами мастерства Кирилл, застройщик с десятилетним стажем. — Во всех моих проектах обязательно есть ванные с окнами, большие спальни с гардеробными, французские окна во всю стену, высокие потолки, теплые полы, гараж на два машиноместа, камин. В последнее время ставлю и электропривод на ворота: стоит всего тысячу долларов, а на покупателя открывающиеся с брелока ворота оказывают магическое воздействие».

Общих правил по девелопменту загородных домов нет. Концепция задается местоположением, размером и формой участка, его окружением. При этом застройщик должен обладать стратегическим пониманием рынка. «Одно из ключевых качеств частного застройщика — умение реально оценить возможности участка и понять, что будет востребовано на этом месте», — говорит Татьяна Звонарева. Всегда есть соблазн построить дом побольше и позиционировать его классом повыше, чем стоило бы. К примеру, в какой-нибудь рублевской деревеньке на участке в семь соток построить дворец, который «должен уйти за миллионы только потому, что это Рублевка». Надо хорошо знать и покупательские настроения, угадывать тренды рынка: земля покупается сегодня, а вот продавать готовый дом надо будет через год. Например, если сильно перебрать с его размерами, можно попасть в категорию неликвидов. Необходимо также попасть в точку и с массой других деталей — планировкой, архитектурным стилем, уровнем отделки и так далее. А вкусы покупателей меняются достаточно быстро, например классические особняки с колоннами, крыльцом и портиками уже восторга не вызывают. «Несмотря на большой спрос на коттеджи, на рынке есть масса непродуманных и потому непродаваемых вещей», — поделился один из застройщиков.

Конкуренция с коттеджными поселками — одна из скрытых пружин развития рынка домов от частных застройщиков. Сегодня коттеджи от индивидуалов стоят в среднем на 30–40% дешевле аналогов в поселках, и это ценят покупатели. Несколько различна и экономика частников и застройщиков поселков. У индивидуалов намного короче срок реализации проекта (год против двух-четырех) и часто ниже себестоимость: застройщики поселков вынуждены тратить большие деньги на подведение магистральных сетей.

Однако рынок меняется, и разница в ценах со временем играет все меньшую роль: покупатели активно разворачиваются в сторону централизованных поселков. «Поселки давят частников. Будущее, несомненно, за поселками с единой концепцией, охраной, службой эксплуатации, общей инфраструктурой: покупатели хотят комфорта и безопасности. Все хотят жить цивилизованно», — говорит застройщик Андрей, сам, между прочим, купивший дом в централизованном поселке.

«Мой единственный неудачный опыт строительства коттеджа был связан с хаотичной застройкой типа “Шанхай”, пусть и находившейся на Рублевке, в престижном месте, — рассказывает один из застройщиков. — Там я с трудом вернул затраченные средства. Теперь буду строить либо в коттеджных поселках, где продают землю без подряда, либо в стародачных местах. В деревни, “поля” и “шанхаи” я больше ни ногой!»

Типология застройщиков

Общение с риэлтерами и девелоперами позволило определить несколько групп частных застройщиков, имеющих разные стратегии на рынке.

 «Локальные монополисты» специализируются на строительстве в определенном районе или даже в одном населенном пункте. Часто выбирают лесные стародачные места типа Малаховки, Апрелевки или Немчиновки. Обычно живут там же и потому хорошо ориентируются на данном ограниченном пространстве, зная предпочтения тамошних покупателей. «Местные» первыми узнают обо всех продающихся участках и часто покупают их дешевле рынка.

«Для себя строившие» изначально возводят дом для себя, а потом оказывается, что почему-то он им не подходит. Или решение продать принимается потому, что выгоднее на вырученные деньги купить другой участок и там построить новый дом. В результате деньги, предназначенные для собственного жилья, начинают перекладываться с прибылью из проекта в проект.

Есть и «близкие к администрации» доверенные лица чиновников, на которых регистрируются вновь выводимые земельные участки. Часть такого землеотвода обычно сразу распродается, чтобы на вырученные деньги подвести коммуникации и начать строительство домов на оставшихся участках. Но «бесплатное» развращает — обычно это сказывается и на качестве строительства, и на продуманности концепции в целом. Часть землеотвода иногда вообще подолгу остается незастроенной: до своей доли у чиновников не доходят руки.

«Строители» идут от технологии, владея, например, деревянным производством. Имеют отлаженный технологический процесс и достойное качество, но часто строят на не самых удачных участках, так как не имеют прямого выхода на землю.

Пожалуй, самая интересная категория застройщиков — «белые воротнички». Это топ-менеджеры крупных московских компаний, развивающие собственные девелоперские проекты в Подмосковье. Их сильная сторона — наличие финансовых ресурсов и хорошее знание запросов покупателей. Им достаточно просто строить «как для себя», и люди их круга обязательно оценят. Это наиболее творческие девелоперы, стремящиеся не просто заработать денег, но и реализовать себя.

Один из таких застройщиков, катаясь на лыжах в Европе, влюбился в альпийский стиль и одним из первых стал строить коттеджи-шале в Подмосковье. Другой увлечен новыми технологиями: «В строительстве постоянно появляется масса новинок, и мне хочется их опробовать. К примеру, использование вентилируемых фасадов позволяет делать их даже зимой, что существенно сокращает время строительства. То же самое с технологиями скоростной окраски стен: это дороже, но экономит время. Выиграв несколько месяцев, можно значительно улучшить финансовые показатели проекта!»

Место под солнцем

Кажется, что строить коттеджи на продажу — прибыльный и несложный бизнес. Первая мысль, когда с ним знакомишься: «я тоже так смогу». Рентабельность? Очень высокая. Административные барьеры? Практически нет: купил землю — и строй. По сравнению с проектами в городе, где согласования идут по три года, это рай. Специальные знания? Тоже вроде не надо: в строительстве, как и в футболе, разбираются все.

Но не все так просто. Новичок неизбежно столкнется с рядом проблем, которые опытные застройщики уже решили. Один из главных рисков этого бизнеса — строительный. Приглашение строительной компании резко снижает рентабельность проекта, поэтому в основном нанимаются бригады, обходящиеся дешевле минимум процентов на тридцать. Но в таком случае возрастают риски, а также затраты сил и времени на контроль качества строительства и расходов. «Успех проекта во многом зависит от того, есть ли у вас прораб, которому вы можете доверять, — уверен застройщик Сергей. — Пока я не нашел такого человека. Всякое случалось: и с деньгами убегали, и ломать построенное приходилось».

Даже со «своим» прорабом застройщик должен не менее двух раз в неделю навещать свою стройку. Для людей, живущих и работающих в Москве, это серьезная нагрузка. «Особенно много времени съедает этап отделки, — делится Дмитрий. — Все отделочные материалы, оборудование, сантехнику я покупаю сам. К тому же во время отделочных работ возникает масса вопросов, которые лучше решать самому: ведь строители сделают не как лучше, а как им удобнее. В результате стройке посвящаются выходные и два-три утра в течение рабочей недели».

«Новичок на своем первом проекте будет покупать стройматериалы на рынках и в магазинах, переплачивая не менее двадцати процентов, — рассказывает Кирилл. — А у меня есть налаженные связи с заводами и крупными оптовиками, где я имею скидки. Кирпич, например, мне напрямую везут из Белоруссии».

И наконец, одна из главных сложностей частного строительства связана с нахождением «правильного» земельного участка. Выбор на вторичном рынке велик, однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что большинство участков непригодны для коммерческого строительства. «Я искал участок для своего первого проекта почти два с половиной года, — сетует “молодой” застройщик Дмитрий. — Где-то были недооформленные документы, где-то сложности с подведением коммуникаций. А еще неудачная форма участка, недостаточно интересное место, неблагоприятное соседство, сложный подъезд и многое другое».

«Часто участки замечательны по массе факторов, но имеют, как мы говорим, “спрятанные мины”, которые потом не обезвредишь, — рассказывает еще один строитель. — Так, недавно мне понравился участок на красивой поляне под Истрой. Дело шло к сделке, но потом через знакомых узнал, что на этом месте люди не могут построиться уже лет пять. Оказалось, что в соседнем коттеджном поселке живет местное начальство, которое не хочет, чтобы “портился вид”. Они и торпедируют любые попытки застройки».

Опытные девелоперы знают подноготную многих участков и, как правило, имеют выходы на перспективную землю.

Особенность нынешнего момента заключается и в том, что в последнее время небольшие земельные участки в Подмосковье резко подорожали — за год не менее чем на 30–40%. В результате сегодня найти подходящий по соотношению «цена—качество» участок весьма сложно. Один опытный девелопер даже отложил на время новые проекты: «Все так дорожает, и я пока не понимаю новую экономику и что в ней надо строить». Так что если раньше, на быстрорастущем рынке лишь серьезные ошибки могли помешать частному застройщику получить хорошую прибыль, то теперь выход на рынок новых игроков не так прост. Тем более если учитывать все возрастающее давление со стороны коттеджных поселков.