Ещё о недвижимости.

Убить всех. И чип в голову.

Кому надо - уже завтра смогут ехать в теплые страны, у них уже все готово. Вопрос в том, кому присвоят, переходящее с древних времен,гордое и почетное звние "Господин Дежурная Жопа".

не учитывается стремительный рост цен на неджвижимость, который кроет с лихвой и инфляцию и банковский процент. Купив квартиру в кредит 3-5 лет назад, и продав её сегодня можно и кредит отдать и с наличностью остаться.

Лет 9 назад для меня была откровением одна из сентенций из в общем-то сраного соросовского учебника по экономике, по которому первая жена училась в Таможенной академии. Контрольный вопрос на оценку участка земли исходя из его дохода. Просто разделить доход на ставку банковского процента.

Теперь я так даже свою личную капитализацию вычисляю...

Тот же Сорос в своей книге "Алхимия Финансов" отлично расписал положительные обратные связи возникающие на рынках, которые неумолимо двигают рыночную цену от равновесной. digitman постом выше основной момент вобщем-то указал. Нужно только аткаментить в терминах сороса, что ожидания роста повышают привлекательность недвижимости, что приводит к росту цены, которая в свою очередь оправдывает ожидания. В этом взаимодействии ожидания и цены рынок и взлетает до заоблачных высот, а потом, когда ожидания перестают оправдываться, так же грохается.

А недвижимость, которая требует капитального ремента - это тоже рента?

Банковский процент не согреет в 30-градусный мороз.

Статья глупая. Автор не учитывает множество очевидных вещей, например:

1. Квартиры покупают не для того, чтобы жить в них до смерти. Квартиры покупают для будущих поколений семьи. Поэтому все покупатели платят не только банковский процент, но и сам долг.
2. Очень сильно отличаются и условия проживания в арендованой и собственной квартире в Москве. Арендатора не защищают никакие законы, его могут выгнать из квартиры в 24 часа, чтобы сдать ее на 10 долларов дороже. Невозможно в арендованой квартире нормально воспитывать маленьких детей - в любой момент может потребоваться менять детский сад, школу, детскую поликлинику и т. п.
3. Семьи с более-менее крупным доходом попросту не имеют других способов инвестировать лишние средства или хотя бы сохранить их. Все понимают, что инвестирование в квартиры не так уж и выгодно. Но инвестировать больши и некуда. Много ли москвичей могут вложится в покупку квартиры в Южной Америке или в какой-нибудь бизнес?

они несравнимы, потому что то рента за ЧУЖУЮ квартиру скажем 500 баксов, а аннуитет на погашение СВОЕЙ квартиры 1000.
и очень странный вывод о том, что цена упадет только из-за этого соотношения.

выставляю кстати свою квартирку на продажу (в Питере)
напуган ценами на нефть. П.ц на носу, ага.

чтобы ипотеку погасить?

именно

Вот оно, как теперь будет. Кажется, вы такое предсказывали несколько постов назад.

http://newsru.com/finance/18sep2006/yamadaev.html

>>>Вопрос лишь в том, кто будет "медаведем".

Ответ очевиден, тот кто будет "быком" народной любви москвичей, т.е. будущий московский мэр ;)) сокрушитель строй-луж-мафии.

Если в электорате есть потенциял, то желающие его утилизировать всегда найдутся ;)

А нельзя ли как-то поподробнее на эту тему?

Вряд-ли. Просто есть огромный пласт электоральных ожиданий обвала недвижимости в Москве. Пресловутый "квартирный вопрос" многих испортил, ну так вот, очень сильный электоральный ход это выступить закоперщиком обвала московской недвижимости. Цена вопроса около 100 млн. долларов, собственно механизм обвала запускается такого порядка суммой, подробнее вряд-ли уместно в ЖЖ.

Хорошо, если оставить вопросы технические вопросы исполнения, не будет ли как-то неловко кандидату оттого, что много людей пообидятся. Ведь среди них может оказаться какое-то количество уважаемых людей.

??? Уважаемых?
Извините, но по настоящему "уважаемые" люди не играются на рынке московской недвижимости. Алекперов? Потанин? Дерипаска? НИКТО из ФОРБСА не был замечен как ДЕРЖАТЕЛЬ инвестиционных активов на рынке московской недвижимости. Да, были некоторые активы у просто богатых людей, но они ВЫШЛИ с рынка ещё летом. Ну а те кто останется это телец на заклание и потеху остальным. Думаете кто-то будет переживать за хозяина 4-5 квартир в Москве? :)))) Отнюдь, все будут улюлюкать и кричать Бис!

Я знаете-ли иногда общаюсь с т.н. "уважаемыми" людьми у которых есть несколько многоквартирных домов в собственности, кто-то мне глубоко симпатичен, кто-то наоборот, но в любом случае в таком деле как Власть на их интересы глубоко плевать. Ради своей "песни" в десятки милиардов, наехать на чужую ("песню") не вопрос, а тем более при значительной электоральной поддержке и поддержке Кремля. Поните что сказал ВВП про цены на жильё ;))....

есть предположение, что они не смогут справиться с Лужком

Мне кажется, что ему сделают предложение, от которого он не сможет отказаться ;) да и 70 лет уже.

Пороху не хватит. Если я ошибаюсь - хорошо, но, думаю, не при этой власти Лужка уберут.

Я не очень понимаю опасения уважаемого Автора сего ЖЖ насчёт обвала: это же не МММ, на руках у людей, вложившихся в недвижимость , в любом случае она и останется. А не бумажки с портретом Мавроди. Ну подешевеют квартиры в Москве раза пожалуй в полтора.... вряд ли в два. И вряд ли игроков на рынке достаточно много - думаю, не более нескольких тысяч, может быть десятков тысяч. Так что Вы правы: обидеть серьёзных людей невозможно, на более мелких - пилевать, тем более, что будут обижены лишь их завышенные ожидания. Да, великолепный ход!

достаточно 10 тыс. или сколько там стоит операция по сливу нескольких бочек ацетона в канализацию - как в красногорске

Ну я говорю о ЛЕГАЛЬНЫХ и ЗАКОННЫХ инструментах. Конечно, если взорвать "грязную" бомбу на Петровке или Воздвиженке то цена в центре упадёт почти до нуля. Но речь идёт о совершенно законных и рыночных механизмах.

Неужели такой "мелочёвки" хватит?

Это сумма прямых потерь "цена вопроса". Оборотка получается около 2-х млрд. т.е. вкладываем 2 млрд. получаем через 3-4 месяца 1,9 млрд. и рынок продавленый в два раза.

В ДВА раза? А сколько нужно потерять, чтобы продавить рынок в ТРИ раза? Миллиардов 20?

На перегретом рынке трендовое движение даёт 5%. 20 млрд. просто "убьёт" рынок, но кому это надо? продавить в 3 раза будет стоить около 200-300 млн., дальше сопротивление экспоненциально возрастает, в районе 1000$/м упрётся в себестоимость, если ниже продавливать, то получится скрытое субсидирование приобретения недвижимости. Максимально приемлемым является продавливание в 2- 2,5 раза.

Тому у кого есть 20 "лишних" и ликвидных млрд у.е. нафиг не нужно места мэра Москвы. :)))

Так что это ход тех у кого есть несколько сотен лимонов свободных и пара ярдов в оборотку.

"у кого есть 20 "лишних" и ликвидных миллиардов у.е. нафиг не нужно место мэра Москвы".... но, может быть , нужно место президента?
У Путина точно есть такие деньги.

Почитал недавно (после прочтения вышеуказанной статьи) материалы сайта wordcrisis.ru, а там приводилась инфа что дивиденды на акции в процентном отношении очень маленькие. Т.е. акции тоже покупают из-за роста, а дивиденды побоку. В принципе, я этот факт знал давно, но поскольку акциями не торговал и в них не разбираюсь (кроме как в качестве underlying для деривативов), то меня это как-то мало беспокоило, ну низкий дивиденд, да и хрен с ним. В то же время, если почитать классическую литературу то дивиденд должен быть (да и бывал когда-то) больше дохода по облигациям (типа риска больше).
Так что "искаженная" цена на недвижимость в россии не есть уникальное явление - перекос на рынке акций держится гораздо дольше.

Сорос в своей книге "Алхимия финансов" подробно расписывал подобные перекосы (что ожидания начинают влиять на цены и таким образом оправдываться). Правда он писал что на рынке акций такое явление носит эпизодический характер. В то время как на рынке валят - постоянный. Но сейчас уже и рынок акций хронически "перегрет" подобным образом. Американский рынок недвижимости - тоже (там насколько я понял из литературы аренда тоже выходит дешевле покупки). Про рынок гос облигаций не скажу - не разбираюсь, но он по видимому тоже "перегрет" в том смысле что процент низкий.

Т.е. можно считать что такая перегретость рынка есть уже распространенное явление, старательно поддерживаемое. Некая особенность постиндустриальной экономики, которая выглядит как аномалия в индустриальной. Действительно, никакой нужды в реальном обеспечении этой денежной массы товарами нет (имеется в виду что платежеспособного спроса на все это не предвидится). А вот удовлетворение нематериальных потребностей, на кои платежеспособный спрос велик, в обеспечении денежной массой ой как нуждается. Однако, удержать эту денежную массу от слива в традиционные круги обращения по видимому не удается, что и вызывает инфляционное давление на традиционные рынки типа недвижимости и, в какой-то мере, акций.

Я думаю, что необходимо уточнить. что является "Москвой". Жильё в пределах третьего кольца? В пределах кольцевой? В районе Ногинска?
"Жильё в Москве" должно обеспечивать приемлемое время достижения рабочего места, приемлемое качество жизни, "ощущение столичности".
В настоящее время всем этим условиям соответствует лишь пожалуй площадь в пределах 3-го кольца....
С другой стороны, а почему это должно быть вечным? Есть в конце концов, чудо 19-го века - телефон, чудо 20-го века - интернет, а на пороге чудеса 21-го века...
Почему , спустя некоторое время, нельзя будет жить в Ногинске и обеспечивать седе и заракботок и комфотр? Часто ли Вы бываете в пределах садового кольца? А?

Собственность далеко не всегда приносит прибыль. Иногда затраты на владения выше возможных доходов. Т.е. собственность покупают не всегда для немедленного получения дивидента. Ну Вы же экономист - сами можете привести многочисленные примеры.

Вы конечно правы, но .... как бы правильнее сказать, не надо абсолютизировать финансовую составляющую жизни. Жизнь, она состоит не только в получении дохода и в правильном инвестировании. В конце концов, дом и земельная собственность всегда были обязательной характеристикой настоящего гражданина - опоры государства? Если выбить в долгосрочном плане эту опору, то что получается? То самое размывание суверенитета наций и прочий глобализм.
Это институциональное качество ЛЮБОГО суверенного государства - обеспечение права гражданина на землю и жильё.
Всё остальное, как Вы указали, - фитюльки.

1) Личная собственность - не всегда. Частная - всегда, на то она и частная, а не личная.
2) Экономический эффект непосредственным доходом не ограничивается. можно и в другом месте выгоду снимать засчет монопольного положения, а создавать его здесь себе в убыток...

Соотношение текущей доходности квартири банковского депозита на совсем корректно. В феврале прошлого года у меня была альтернатива, купить квартиру в ипотеку или нет. За аренду я платил $400, аналогичную квартиру можно было купить за 75000-80000. То есть доходность моей квартиры была для хозяйки 4800/80000=6% годовых. Это намного ниже 11% ипотеки, и даже ниже банковских процентов. В итоге я не стал покупал, думал цены на нефть охладятся и я найду более выгодный вариант.
И что в итоге? Сперва ураганы летом в США подняли цену барреля до $75, потом возня вокруг Ирана не дала ей сильно упасть, и в итоге 2-я ливанская война опять догнали цену нефти до $77. Теперь такая квартира стоит 150000 зеленых, и плачу я за нее уже 600!!!
Конечно дальнейшего роста цен сложно ожидать, но и не упадут они это точно.
Следйющий год- год выборов в Гос. думу. Рекой польются деньги на избирательную компанию, они то и поддержут рынок.
Снижание вероятно только после 2008 года.