Система кадастра (регистрации сделок с недвижимостью) Германии стоит на трех китах - "Земельной книге" (Grundbuch), которую ведут районные суды (Amtsgericht) по месту нахождения объекта недвижимости, нотариате и системе страхования ответственности (нотариусов) и самих сделок.
Суды ведут книги, вносят в них изменения и уточнения. Собственно, главная задача этой книги - сбор материала для налоговых органов о том, кто владелец недвижимости, т.е. кто должен платить с нее налоги и платежи. Вторая задача этой книги - частно-правовая. Государство просто взяло на себя добровольно функции незаинтересованного регистратора обременений на объекты недвижимости. Несет ли государство в Германии хоть какую-то ответственность по этим записям? Практически никогда. А почему? А потому что...
Главное лицо в юридической части оформления сделок с недвижимостью вовсе не сотрудник суда, что вносит в Земельную книгу те или иные записи, а нотариус (Notar). В обязанности нотариуса входит не только подготовка самого договора, но и проверка объекта недвижимости, фигурирующего в нем, на юридическую чистоту, а также предоставление нотариального заключения и полное консультирование обеих сторон, заключающих данный договор о купле-продаже.
Это нотариус обязан навести справки на предмет того, нет ли на объекте недвижимости обременений, препятствующих его продаже, не является ли оно предметом судебного спора и т.п. и т.д. Нотариусу на эти процедуры дается два месяца. Больше можно, меньше нельзя. Т.е. нельзя совершить нотариальный акт раньше двух месяцев с момента перечисления суммы задатка.
Нотариус несет личную ответственность своими деньгами по всем этим вопросам. Понятно, что у большинства нотариусов нет таких денжищь, чтобы оплатить ответственность по купчей на замок ценой в 15 млн. евро. Для этого существует система страхования ответственности нотариуса. Собственно, нотариус не может приступить к работе, если у него нет такой страховки.
Обременения, кроме случаев судебного оспаривания прав собственности, обычно связаны с кредитами. Оставим в стороне ипотечные кредиты, выданные на покупку квартиры или дома, что человек вдруг решил продать. Существуют процедуры позволяющие безболезненно совершить такой процесс. Тут все чисто.
Берем случаи, когда объект недвижимости является предметом залога под кредит, выданный, например, для ведения бизнеса. Вот взял человек такой кредит под свою квартиру, а потом вдруг решил ее продать. Так вот он не может ее продать, пока не переоформит залог на что-то другое или не выплатит кредит.
Как нотариус узнает об этом? А очень просто. Выдача таких кредитов всегда оформляется нотариально. И нотариус, что вершил сделку по кредиту, обязан в трехдневный срок уведомить суд по месту нахождения объекта недвижимости для внесения записи об обременении. Если он это не сделает, то лишится лицензии нотариуса, а нотариат в Германии - очень хороший кусок хлеба с маслом и икрой. Большой, толстый и питательный. Очень питательный. Если же он помедлит на день, и не будет доказано умысла, то он получит серьезнейший штраф и предупреждение. Два предупреждения и иди на фиг.
Т.е. с момента стряпанья сделки до момента получения судом уведомления об обременении проходит в Германии не более недели. Это если по почте отправлять, как было еще недавно. Нынче так и вовсе практически три дня, ибо интернет и электроника. Судебный же ярыжка обязан внести запись в Земельную книгу в течение суток после получения уведомления от нотариуса.
Т.е. никаких вывертов быть не может. Пришли люди к нотариусу от фирмы по недвижимости с готовой практически сделкою, а он справки навел и говорит: "Квартиру оформить не могу, ибо она под залогом". Или сообщает, что она под судом на предмет права собственности, или арестована в обеспечение иска. Все эти записи так же заносятся в Земельную книгу.
А просмотрел нотариус эти дела, так и будет за него страховая компания платить. Понятно, что цена страховки для такого лопоухого окажется выше, чем у нормального. Может и неподъемной стать.
Теперь про чистой воды уголовщину. Человек совершил продажу квартиры, а сам, пока банк покупателя перечислял деньги на расчетный счет у нотариуса (Notaranderkonto), взял и заложил свою квартиру. Может такое быть? Может. Вполне. И оба нотариуса - тот, что оформлял сделку по купли-продаже, и тот, что оформлял сделку по выдаче кредита - окажутся в дураках.
Будут ли они нести в этом случае ответственность? Если не будет доказано, что один из них или оба-два не состояли в связи с преступником, т.е. не были участниками преступной группы, то никакой ответственности они нести не будут. Может ли покупатель квартиры подать в суд на государство в этом случае? Нет, ибо государство не обязано отвечать за действия уголовников, оно обязано их находить, судить и взымать с них компенсацию потерпевшим, но отвечать за действия преступников оно не может и не должно. Это касается и банка, выдавшего жулику кредит.
Кто им компенсирует потери? А тут зависит... Если акты передачи денег уже состоялись, то это является страховым случаем (кредиты и сделки по недвижимости страхуются). Если акты передачи денег не состоялись, то и страхового случая нету. По крайней мере в отношении тех, кто не успел передать свои деньги.
И нужно, конечно, понимать, что в Германии никто в живые, даже безналичные, деньги квартиры и дома не покупает. Почти все сделки с недвижимостью являются ипотечными.
Теперь про страхкомпанию. Нужно понимать, что страхование рисков есть ее гешефт. Беря премию с тех страховок, где страховые случаи не наступили, страховая компания выплачивает страховки по страховым случаям, а равно и имеет свою прибыль. Потребует ли страховая компания выплаты компенсации от государства, в случае с мошенничеством? Безусловно. И получать компенсацию от мошенника будет именно она. Но нужно понимать, что это произойдет не сразу, а после того, как его поймают и посодют в башню, что по-немецки звучит как турма. Вот он там будет сидеть в этой башенке и тачать сапоги или другое что общественно-полезное вытворять, рукавички шить, например. И вот с этих варежек он и будет выплачивать страхкомпании кидок на 5 млн. евриков, что он провернул с дедушкиным замком под Аугсбургом.
Кстати, услуги нотариуса не так уж и дешевы. За совершение акта купли-продажи объекта недвижимости в Баварии берут 1,5% рыночной цены объекта. Т.е. за оформление среднестатистической квартиры в Мюнхене вы заплатите порядка 1300 евро. Не так уж и дорого? Но это даже чуть больше половины месячного заработка обычного немца.
Теперь про ответственность государства по ведению Земельной книги, о чем так любят кричать наши демагоги. Так вот, она в Германии наступает только тогда, когда запись об обременении не появилась вовремя, либо не появилась вовсе. Но нужно понимать, что коли будет доказано, что судебный чиновник, обязанный делать это, состоял в преступной связи с мошенником, то никакой ответственности государства не наступит. Государство может выплатить частичную компенсацию, снизойти, так сказать, к мольбам, но по суду получить ее будет нереально - все вопросы к преступнику.
И опять-таки, почти все сделки по недвижимости - ипотечные, а значит, страхуются. Ну, и еще существует банковская база данных выданных кредитов. Так что банк "пробьет" это на раз.
И еще. Бывают, редко, но бывают такие случаи, когда нотариус справлялся в суде в понедельник, а уведомление об обременении пришло в среду или четверг. В этом случае его уведомляют по телефону или каким-нибудь иным способом связи. Но это уже опять-таки относится к уголовщине - человек пришел к нотариусу, подал документы на оформление сделки и тут же побежал оформлять кредит под свой дом.
Должно так же понимать, что в Германии действует прусский закон о порядке действия нотариуса при ведении аферы (дела) сделки, адаптированный Рейхстагом для всей Империи в 1873 году, согласно которому, нотариус при обнаружении несоответствий обязан проинформировать о них суд, ведущий Земельную книгу, и приостановить ведение аферы сделки до решения суда. Подчеркиваю: закон актуальный, т.е. действующий. Немецкое государство всюду защитило себя. Получить с него хоть какую-то компенсацию за неверные записи ФАКТИЧЕСКИ не возможно. Только теоретически. Впрочем, иногда оно снисходит. Но не по суду.
October 2 2013, 18:11:42 UTC 5 years ago
- отнюдь Мы свой дом купили без всякого ипотечного кредита. Все, кто может себе это позволить, стараются в крелиты не влезать.
Вожможно, вы имели в виду, что все сделки осуществляюся по безналичному расчету.
October 2 2013, 18:16:07 UTC 5 years ago