Процедуры, связанные с регистрацией прав собственности на недвижимость во Франции, во многом схожи с аналогичными процедурами в Германии. И там и тут ключевое лицо - нотариус, стряпчий. И там и тут ответственность стряпчего страхуется. И там и тут кадастр ведется государством в первую очередь в интересах налогообложения, а уж во вторую очередь в интересах частно-правовых.
Есть и отличия. Кадастр во Франции ведет не суд, а особое бюро, существующее в каждом муниципалитете (Bureau de Conservation des Hypotheques /Бюро сохранения ипотек/).
Второе отличие. Во Франции есть т.н. предварительный договор - Compromis de Vente. Что это такое? Это некое трехстороннее соглашение между покупателем, продавцом и нотариусом. Согласно ему, нотариус предоставляет покупателю информацию об особом счете сделки, куда покупатель в десятидневный срок должен перечислить 10-типроцентный задаток от суммы сделки. Как только деньги падают на этот счет, нотариус письменно уведомляет продавца, что тот обязан снять объект недвижимости со всех продаж, а равно не производить никаких действий, могущих повлечь обременение объекта недвижимости, препятствующее окончательной сделке. При этом у покупателя есть "семидневный срок охлаждения", т.е. в течение семи дней он имеет право забрать задаток без объяснения причин. Вообще. По прошествии этих дней он потеряет эти деньги, если не будет выдвинута причина, отраженная в договоре (обычно она одна - неполучение кредита в банке под сделку). Если же от сделки отказывается продавец, то он должен выплатить покупателю залог в двойном размере.
Кроме подробных деталей о самой недвижимости и условиях сделки, в Compromis de Vente фиксируют информацию о покупателе и продавце - полное имя, дату и место рождения, место работы, семейное положение, место жительства. Уже в момент подписания этого соглашения продавец должен предоставить заключение специалистов о техническом состоянии помещения, всего 8 экспертиз: отсутствие свинца и асбеста в конструкции дома и его отделке, отсутствие термитов, диагностика состояния газовых труб и электрической проводки, диагностика класса энергопотребления дома, техногенных рисков (загрязнения промышленностью и т. п.), диагностика воды на соответствие санитарным нормам.
После этого нотариус приступает к предварительным процедурам, т.е. открывает досье сделки. Ведение досье обычно занимает от 30 (для простых объектов недвижимости) до 90 дней. Средний срок - два месяца. Пока нотариус ведет досье, т.е. наводит справки, покупатель обычно обращается в банки за кредитом.
В досье нотариус собирает: подтверждение права собственности на объект недвижимости (из Бюро ипотек по месту нахождения объекта), отсутствие обременений (закладных), арестов и оспариваний прав собственности, проверяет согласие всех собственников на продажу (чаще всего с каждого собственника берется письменное согласие на продажу). Если в ходе ведения досье нотариус обнаруживает несостыковки в информации бюро ипотек и данных, например, Банка Франции (информация по закладным), он обязан прекратить ведение досье, проинформировать Бюро ипотек о своем "открытии" и ждать решение последнего.
Понятно, что если в ходе ведения дела вскроются обстоятельства, препятствующие совершению сделки, о которых продавец не мог не знать, то продавец обязан выплатить покупателю двойной размер задатка.
Наконец, все проверено, банк дал кредит, кредит упал на счет. Начинается процедура заключения договора. К моменту подписания Acte de Vente, на банковском счету нотариуса должна находиться полная сумма стоимости объекта недвижимости, а также сумма на расходы по оформлению сделки – гербовый сбор, государственные взносы и регистрационные налоги, составляющие около 6-7% от стоимости недвижимости.
И еще. Все сделки с недвижимостью в обязательном порядке страхуются от претензий третьей стороны. Страхование производится в момент подписания Acte de Vente. В момент подписания Acte de Vente права собственности на недвижимость переходят к покупателю - продавец обязан передать ему ключи. В течение семи дней нотариус уведомляет Бюро ипотек о заключенной сделке.
Все.
Ответственность государства. Есть ли она? Формально есть, но сама процедура составлена так, что эта ответственность никогда не наступает, ибо нотариус, выявив расхождения данных или еще чего дурно пахнущее, обязан проинформировать об этом Бюро ипотек и приостановить ведение досье.
PS. И да. Во Франции у муниципалитета, на территории которого находится объект недвижимости, есть право преимущественного его выкупа по заявленной в сделке цене. Сделано это было когда-то, чтобы не занижали формальную цену. Теперь уже не занижают, но муниципалитеты иногда этим правом пользуются в каких-либо своих целях. Потому всякое досье начинается с уведомления нотариусом муниципалитета о начале процедуры продажи объекта недвижимости. В течение двух месяцев муниципалитет обязан прислать либо заявление о покупке, либо об отказе. Без такого письма сделку совершать нельзя. Если муниципалитет покупает объект недвижимости, покупатель получает залог назад, но ни на какие компенсации (упущенная выгода и т.п.) он рассчитывать не в праве.
October 4 2013, 05:03:47 UTC 5 years ago
Ужасы какие и страсти в Европах — то ли дело у нас :-))).
Великолепная серия у Вас получилась о нотариате и собственности. Подозревал что-то такое, но так, как Вы разложили по полочкам, навряд ли где бы прочитал.
Потому что Вы — молодец и умница!
Примите мою благодарность за труд Ваш — всех благ Вам и близким Вашим и к Вам близким!
October 4 2013, 06:40:02 UTC 5 years ago
October 9 2013, 04:18:53 UTC 5 years ago