paidiev (paidiev) wrote,
paidiev
paidiev

О ценах на недвижимость.

Нашёл наконец простой и ясный текст, где описан механизм ценообразования на недвижимость в крупных городах России.
http://www.reline.ru/forum/viewtopic.php?p=10529
В нём есть только небольшие неточности: длоя инвестиционных квартир в Москве не 10%, а по общим оценкам доходит дор 30%. И как только эти вложения перестанут приносить прибыль выше банковского процента, их выбросят на рынок.
Далее, автор предполагает, что сдутие пузыря будет происходить в форме краха. Я надеюсь. что всё таки это будет осуществляться управляемо. Снизить цены на недвижимость несложно: досаточно вести налоги на т.н. "излишки". Причём "излишки" установить максимально высокими, положим 150 метров квадратных на человека и 500 на семью.
Далее необходимо профинансировать создание площадок под застройку. Это земли. куда подтянута инфраструктура (электроэнергия, канализация, метро и т.п). Советские заделы кончились. Например, заявления об ограничении зимой в потреблении электроэнергии говорят о том, что возможности жилищного, промышленного и социального строительства исчерпаны полностью.
Если этого не сделать, то механизм кризиса описапнный автором (падения спроса т.н. "меняющихся") сработает.

Deleted comment

Эээээ нет. Я ответил в соседнем посте: доходные дома это серьёзный, тяжёлый бизнес. И малоприбыльный. Вы видите лишь сдачу кваортир внайм. Это возможно, пока у Вас одна две квартиры и пока нетналогов и коммунальныъх платежей.
Прибыльность сильно зависит от внешних условий. Вообще говоря, из доходных домов и прочей недвижимости при гос поддлержке можно было бы сделать отличные бизнесы и т.д. Ведь людям надо где-то жить, поэтому спрос всегда будет, главное не давать ему перетекать в эксцессы. К примеру, если бы цена на жилье была бы существенно меньше, то и прибыльность бы сильно выросла. А кредит увеличил бы прибыли еще больше, главное чтобы доходность была выше процента по кредиту.
Второй момент - народу где-то надо держать бабло чтобы защищать от инфляции. У вложений в недвижимость очень хорошая репутация, если этот рынок регулировать то он вполне может давать больше банковского процента при низком риске (диверсификация по всей стране).
Недаром все же в США фин система держится на недвижимости.
Увы, там она вот вот просядет.
Осонвную часть оборота дают люди, желающие улучшить жилищные условия, изз квартиры в квартиру. Их и вытесняют этими ценами. А Вы пишете про инвестиционный спрос. Что значит некуда девать деньги? А банки? В том числе зарубежные. 50 тыс евро и счёт в Дойче банк и его дисконтная. а там и кредитная карат. Какие проблемы??? Эти люди вкладывают, пока вложения в зарубежный банк приносят меньше прибыли. А тут ещё и Китай. Юань будет ревальвироваться, так что можно вложиться. А Квартиры это для совсем чувырл: украл первые деньги.
Да! ситуацию могло стабилизировать создание сегмента доходных домв. частных домовладельцев. Но это очень трудный и сложный бизнес с низкой прибыльность, т.е. в России не имеющий шансов, пока по крайней мере.

Deleted comment

именно так, очень жизненно. сначала квартира для дочки, потом для себя на старость, а уж потом для инвестиций. Две квартиры это как бы элементарные потребности северяниина. Какие тут инвестиции, их еще отремонтировать, обставить нужно... :)
А снедвижиомостью ещё чище.Бандиты, чиновники. Да и не так много желающих УЖЕ иметь тут недвижиомость: страна жёсткотраздеелена на богатых и беднхы. огатым уже довольно. Это сами риэлторы пишут.

Deleted comment

А это возможно лишь на бандитской основе.ДО такого редко доходят, пока, по крайней мере.
что то вы совсем не по жизни пишите. квартиры сейчас покупают именно те, кто кто красть не умеет. а для инвестиций тем, кто не крадет и с деньгами, северянам в частности, предлагаются корпоративные акции. люди их гребут, и очень довольны. Какой там Дойче банк?!
Есть много вариантов. ПАросто если хочшеь сберечь деньги надёжнее всего в европейском банке. А прибыля. так ПИФ на что?
куда уж внимательнее:
"Москве не 10%, а по общим оценкам доходит дор 30%. И как только эти вложения перестанут приносить прибыль выше банковского процента, их выбросят на рынок".

"Что значит некуда девать деньги? А банки? В том числе зарубежные. 50 тыс евро и счёт в Дойче банк и его дисконтная. а там и кредитная карат. Какие проблемы??? Эти люди вкладывают, пока вложения в зарубежный банк приносят меньше прибыли. А тут ещё и Китай. Юань будет ревальвироваться, так что можно вложиться. А Квартиры это для совсем чувырл: украл первые деньги".


Вот я и подвергаю сомнению _вашу_ экспертную оценку. Не по жизни
судите. У тех, кто воровать не умеет и об надежности по своей жизни судит, а не книжкам, до насыщения еще далеко, ага. И это не то, что можно называть звучным словом инвестиции.

Про ПИФЫ совсем мудакам отмореженнм интеллигентам рассказывайте. Посмотрите их доходность за прошлый год и сравните с общим ростом фондового рынка. А народ, который воровать не умеет, но почем денежка знает, все же не дурак :)

сберечь деньги надёжнее всего в европейском банке - это вы серьезно? Это вы серьзно работяге впендеривать собираетесь? Бл-иин. Лучше напиться и умереть, чем таких экономистов слушать...
"Про ПИФЫ совсем мудакам отмореженнм интеллигентам рассказывайте. Посмотрите их доходность за прошлый год и сравните с общим ростом фондового рынка."

ну, в нормальных УК была на уровне 60-80%. Общий рост 80 с копейками. И чем вы недовольны?

кстати, чтобы так говорить об управлении деньгами, может предъявите результаты своего управления? Сколько годовых вы там заработали за прошлый год?
А работяге мил человек и квартиру теперь не потянуть.Про это и статья. Если есть деньги на улучшение жилья по ТАКИМ ценам, то ужкж счёт в западном банке фигня. А если на вторую квартиру (100 тыс, и более) , так тем более!!
?
мой комментарий касался только ПИФов.
насчет статьи могу сказать, что автор несколько опоздал со своим кризисом, если хотел сенсацию произвести. В журнале "Наши деньги" за сентябрь сего года всё это уже описано - про кризис. Только ведь рост цен был обусловлен чьими-то деньгами. Частично эти были деньги людей, желающих купить квартиру, частично - банковскими кредитными. И каким образом они пострадают? Ну, упадет спрос - уже купившие квартиру будут в ней жить, платящие по кредиту будут платить либо лишатся квартиры, банки, вынужденные лишить некредитоспособных заемщиков квартир, продадут их, понеся какие-то, возможно, убытки - но я не думаю, что эти убытки будут аховыми для банков с грамотным риск-менеджментом. Так что причин для паники я не вижу.

"А работяге мил человек и квартиру теперь не потянуть."
хм. а вы эту статью-то до конца вообще читали, надеюсь? Вот - "Вполне возможно и потому, что первопричиной всего происходящего сейчас стала массовая бесплатная приватизация жилья. Это и есть основной фундаментальный источник всех сегодняшних проблем." То есть ничего давать бесплатно и приватизировать не надо было. Вы тоже разделяете эту точку зрения? Тогда ваш работяга никогда не мог купить себе жилье, не только сейчас.
Процент семей, который не мог себе позволить купить свое жилье в странах Золотого миллиарда даже в самые лучшие годы не опускался ниже 30%, сейчас он - более 50%. И это при низких ипотечных ставках. У либерального капитализма есть увы - и очень слабые стороны. Недоступность своего жилья для небогатых семей - одна из них.
"У либерального капитализма есть увы - и очень слабые стороны. Недоступность своего жилья для небогатых семей - одна из них."

раз уж вы так "четко отвечаете", может, объясните - почему?
только не надо про злобных дядек-капиталистов, которые всё хапают себе и не дают заработать другим)))) шучу.
30% или даже 50% - не могли? значит, остальные 70 или 50 - могли? и вы считаете, это мало? какой же тогда процент в России, вы сравнили?
Нее главное им схавчено: даже меняющие малое на большое, отселяющие молодых и те застряли.
А вот про приватизацию автор нсколько не про то.Есть такой бизнес, домовладение.ОЧЕНЬ сложный. И не слишком большой. За домом надо следить. Чтобы отбить деньги получить прибыль.
Его в России нет. В итоге проедается жилищный фонд и нас ждёт катастрофа. НО это ПОТОМ. Ибо советская власть не экономила на кап. вложениях и сберегала текущие затары. Жильё в СССР 100% воплощение этой методики Хачатурова. Так чтов се ренту получают сейчас. А крах - это нескоро. Построено прочно.В том числе системы отпления.
Статья написана про то, что те у кого нет лишних денег, а с жильём плохо, будут выкинуты с рынка.И это приведёт к кризису.В рыночной экономике существует лишь платёжеспособный спрос. А Вы про потребности речь ведёте.
замечание к замечанию - возможно, речь идет о разных процентах
у автора - 10% "инвесторов" от оборота рынка риэлторских контор
но это в итоге за год вполне могут быть 30% от всех новых квартир
для целей статьи - нужен именно процент от оборота
Верно. раузмеется на вторичке процент инвестиционных ниже. НО тем ВЕСОМЕЕ описанный автором феномен "меняющих". И если он сдвинется, остановить такую лавину будет сложно.
Вспоминается из анекдота: "виртуально у нас 30 штук баксов, а реально - 2 бляди и один старый пидарас". ;-)
Нда... Следствие такое: надо ждать. Я - меняла, потенциальный. Поскольку необходимо мне расшириться - дети подросли. Но буду ждать. Очень порадовало бы значительное повышение налога на недвижимость - ибо например в нашем доме половина жильцов имеет не одну квартиру и живёт со сдачи площадей. Повысят налоги - продадут.
А сейчас неохота отдавать весьма нелегко достающиеся деньги на дополнительный чуланчик в 10 метров.

Deleted comment

Стоимость аренды скорее зависит от предложения и платежеспособного спроса.
Поэтому, если налог будет достаточно высок - продадут. Налог же можно разделить: на умеренный скажем до 20-30 метров на человека, и прогрессивный - выше.
Леонид, объясните на пальцах, почему налоги на излишки должны вылиться в продажу излишков, а не в повышение арендной платы?

Deleted comment

Налог на излишки - это чепуха, пригодная разве что для советского времени.
Прогрессивный налог на неосновное (как оно по-русски? :)) ) жилье решает вопрос.


В данном случае разница между этими понятиями непринципиальна. Вы можете пояснить, каким образом "прогрессивный налог на неосновное жилье" приведет не к повышению аренды, а к продаже этого самого "неосновного жилья"?
Ага. Но я предложил ЩАДЯЩИЙ вариант. Если поВашей схеме тут ТАК рухнет...
Вначале попытаются повысить квартплату, но она УЖЕ достигла пика. Побеседуйте с кем то, кто снимает квартиру: их доят до суха.
Вначале попытаются повысить квартплату, но она УЖЕ достигла пика.

Не понимаю... Если все повысят квартплату одновременно, то какой будет выбор у съемщиков?

Побеседуйте с кем то, кто снимает квартиру: их доят до суха.

Я снимаю, согласиться не могу.
Будет выбор вначале потребовать увеличения зарплаты, а у тех, у кого не получиться уехать из Москвы. таких всё больше.
А именно: Есть двунька на "Телодральной" 60 кв х 7 тыщщ = 420.
Хочецца треньку 90 кв.
И есть 100 тыщ. "непосильным трудом". Итого 520:90=5.8 тыщщ за "квадратный литр".
"Универсисет"! Приличное место.
Далеко?
"Классностельская"!
Но 80... 520:80=6.5 тыщ.

Повысите налоги на излишки? - это приведёт к впёрныванию в Мск ещё пары лямов "неомосквичей". А желающих ещё много останется.
И цены вернутся на круги своя.

Во! Пёрл!!! >>> Итак, на рынке городского жилья цены назначают ничего не понимающие в ценообразовании люди.
Ага, "непонимающие". Только это не значит, что автор - "понимающий".

Сделка проведена?! Проведена! => Цена "рыночная".

Мне другой пёрл больше понравился:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=5558
Червяков Игорь: Судя по всему жилой рынок летит в кризис. Спрос существенно превышает предложение, про цены говорить не буду и так все всё видят.
...
И так, че делать будем, чем торговать в ближайшей перспективе?
Причины роста цен на квартиры в последний год: Это нефть, взрывной рост капитализации таких монстров, как Газпром, Сбербанк, Лукойл... Они принесли миллиардные богатства.
Как только зимой 2004-2005 г нефть немного просела, просели и квартиры.
Ситуацию еще осложняет нерыночное поведение многих держателей квартир.
В Москве есть сотни тысяч семей, которым было бы выгодней продать свою квартиру и переехать жить в более удобные и приятные места..
> есть сотни тысяч семей, которым было бы выгодней продать свою квартиру

По нынешним ценам эти квартиры никто НЕ КУПИТ. Замкнутый круг получается.
Да и как уехать из ГОНКОНГА в КАМПУЧИЮ? Съедят! ;)
Переедут. А описывапете Вы инвест спрос. Он сдохнет по мере того, как задавят "менял"и появятся иные инструменты инвестирования.
Рост цен загадил малину и продавцам, как это не парадоксально! Вторичка застыла, коммуналки перестали расселяться.
Вы скажете, что всех сладких съели ещё в блокаду. Отнюдь. Люди бы продали, да по таким высоким ценам НЕ БЕРУТ. Опускать цену НЕ РАЗРЕШАЮТ. Ну и психология, - квадратный метр стоит 2000 долларов. Охуеть! Дайте ДВА!
Продать по ценам, которые диктует "рынок" (какой это рынок, так, одна видимость) старый фонд НЕВОЗМОЖНО по определению. Так, покупают самый цимес, а иногда, просто от безвыходности.
Не знаю, как там у Вас, в Москве, а в Питере это ясней-ясного.
>>>Опускать цену НЕ РАЗРЕШАЮТ.
Не понЯл "шутки юмора"... это кто ж не разрешает?!
Подумайте. :) Мой знакомый недавно хотел продать квартиру. Столкнулся именно с этим явлением. Дорого не ушла, а опускать цену НЕ ДАЛИю Так и стоит квартирка.
Братва - верится с трудом, скорее "отнимут".
"Кавказ" - тоже верится с трудом, те сами с радостью налетят на "подешевло" или тоже "отнимут".
Риелтиры - совсем не верится, этим "быстрей спихнуть - получить прОцент".

"Эксклюзивный договор?!" - тогда "упалпацтол-ржунимагу".
Так кто же?, - фантазии совсем нету.
А кто с 1992 держит завышенные цены на цветы в Москве?

Продают-то у нас хаты через риэлторские агентства. Вот они и не дают продавать дешевле...
Как "риелтир" может "не дать"???!
Идти к другому. К частнику (мелкие - частники). Продайте "сами" - это "не купить".
Уж недостатка маклеров-то нет.
Я весной плотно с таким маклером работал - очень гибкий подход.
Хочешь - этак, хочешь - сяк.

Понятно - "это город Ленинград" - "особь статья". В мск: сталинка-кирпич-панель (и всё), в спб: + дорев, дорев с капиталом при ссср, дорев начала века, градаций больше. Но не до такой же степени.
Тем более если квартира совсем "убитая".

Я по весне думал-присматривался (а не переехать ли в СПб... не, "климат" - лучше "таганрог")
Идти к другому риэлтору - другой тоже не даст, над ним тоже мафия висит. К частнику идти стремно - вдруг наводчиком окажется или еще как-нибудь на кидал работает. Самому - гиморно: Это надо увольняться с работы и целиком сосредотачиваться на продаже квартиры, чтоб не кинули на мелочах.
Или брать отпуск.
Чего дороже-то? На квартиру "не заработаешь".

И всё равно, странная какая-то мафия - как цены "высокие" - она "не знает", а как "низкие" - всё про всех.
Ага. В Питере выходит, народ победнее и всё это полезло наружу сразу.
Причина в первичке и в одном фз, который якобы защищает права дольщиков. В результате 0,5% застройщиков имеют полный пакет документов, остальные продают неправильные дома, которые нельзя профинансировать. Строят эти дома на деньги застройщиков. Вот они и вздувают цены.
Ну это один из факторов. И то московский процентов на 90.
Ну альтернатива - тоже один из факторов и московский на 90%.
В регионах-то менял намного меньше.
То есть? Менялы это средний класс: скопил деньжат и решил с молодыми разъехаться. Там то откуда сверх богачи?
от региона зависит.
у нас в Белгороде масса олигархов.
по Москве менялы разные бывают, бывают и бедные довольно-таки - это я говорю по статистике на своем прошлом месте работы - специализированному ипотечному банку.
Вот про Белгород судить не буду: город небольшой, а края соседние не на нефти поднялись.
Нельзя рассматривать одну Москву и даже одну РОссию. В последние 5 примерно лет недвижимость "взбесилась" во всем мире и практически везде стала недоступна средней работающей семье. Что, в Сан-Франциско или в Нью-Йорке рядовому труженику с зарплатой в 40-50К в год ( среднестатистической - что-бы против данной статистики не визжали либералы) свое жилье СЕЙЧАС доступно? Черта с два! Отдают до 50%-60% и более своего дохода на рент семьи-то простых людей там - и сбережений у них нет - долги одни ( читайте статистику по США!) И точно та-же картина и в бурно растущем и строящемся Китае и в Индии и .. где угодно! "Квартирный вопрос" встал во весь рост во всем мире- может за редким исключением некоторых полу-социалистических европейских стран - Германии, Финляндии.
И главное - не видно никаких нормальных выходов из ситуации! Мало свободной земли, давно не строятся новые города ( задумайтесь - много ли новых крупных, ну скажем более миллиона жителей городов было заложено С НУЛЯ на пустом месте за последние полвека? - честно говоря, кроме столицы Бразилии вроде ничего и нет! ). Все ресурсы начинают понемногу заканчиваться и неумолимо дорожают. Соответственно - дешевеет труд и происходит закрепление "бедности навсегда" для огромных масс населения - ни они, ни их потомки уже никогда не купят своего жилья...В рамках либерализма - полный тупик, капитуляция и ... вымирание, депопуляция...
Ну разве что действительно - полное налоговое подавление инвестиций в недвижимость, высокое и прогрессивное по метражу налогообложение - ну на такое сейчас, в эпоху глобализации и "вашингтонского обкома" даже батька Лукашенко не отважится - разве-что Ким-чен-Ир.
Да не, сейчас и в США сдувают недвижимость. Зайдиет на www.worldcrisis.ru Там подробно описывают.
Да тут видите-ли, интересная штука с этим пузырем в США! Да, высокой ставкой несомненно можно его обвалить процентов на 30-40, что вызовет массовые банкротства самой активной части населения, пытающейся сейчас пролезть в средний класс и купивших дома " из последних сил". При этом, при возросшей ставке ипотечного кредита жилье не станет НИСКОЛЬКО более доступным для бедных семей! Для реальной доступности жилья скажем для 95% американских семей нужны две взаимоисключающие вещи - одвал цен на жилье РАЗА В ТРИ, при одновременно невысоких ставках ипотеки! ( даже и при таком фантастическом раскладе в Лос-Анжелесе скажем далеко не все семьи смогут купить жилье - настолько оно недоступно сейчас!)
Эти пузыри и недоступность жилья следствие общего падения уровня жизни в США, люмпенизации населения и вымывания среднего класса. Которое в свою очередь задаётся хазинской экспансией доллара (глобализацией) и обычным старением цивилизации. Вывод производства в дешёвые страны означает вывод дорогих работ, высоких зарплат и налоговых поступлений. Прибыль от вывода оседает в карманах немногих, которые не знают куда её деть.
Но на общий фон в США могут накладываться местные катаклизмы типа .com бума в силиконовой долине, где физически негде строить, а население и деньги обманутых вкладчиков и гонконгских миллионеров прибывают. Или Нью Джерси где волна кубинских иммигрантов взинтила цены в 60 тых до уровня 90х и обрушила их в несколько лет.
Реальная зарплата падает и существенно с послевоенного пика. Жильё, медицына, отдых, образование становятся всё меенее доступными. Сладкие пилюли в виде дешёвого китайского ширпотреба не очень-то помогают.
Точное описание. Глаз у Вас острый.
Так настоящий полковник, а не фиг собачий!

Вал.
Хорших военных почти не осталось. Дай Бог, Вы не последний.
Леонид, он уже там -- это же Шафеев.
Ууууу. Аааааа.

Deleted comment

А почему и не инициировать? Цель - создание системы т.н. "встроенных стабилзаторов", чуть чуть приспустить цены, дабы не вызвать тоального кразха, после которого строительство и стоимость недвижимости будут приходить в себя лет десять."Вложения в недвижимость должны быть наадёжными".

Deleted comment

Отлично. Но главный слоган должен быть для БОГАТЫХ, точнее состоятельных. "Сберегаем Ваши деньги".Пусть Вас даже поругают в прессе: вот не о бедных думает, а о богатеньких.А обогатенькие у нас туповаты - такие вещи им в голову трудно пробиваются.

Deleted comment

Вот и я про тоже: Проект защищает ИХ интересы. Это следует грамотно подчеркнуть.
Сообщите пожалуйста о результатах. Хотелось бы попробывать нечто такое в Казахстане сделать.
Попробовал выставить на обсуждение черновик законопроекта, подготовленный на основании ваших идей.http://nardep.livejournal.com/21442.html
Почему-то большинство восприняли его антирыночным и левым по идеологии.
Леонид, появилось продолжение темы, прокомментируете?
Он и так сработал. В 2008 году.